Введение в 1031 обратный обмен в соответствии с процедурой IRS Revneue 2000-37

Инвесторы могут приобрести заменяющую собственность аналогичного типа до выбытия текущей отказавшейся собственности путем структурирования операции обратного обмена 1031 в соответствии с налоговой процедурой 2000-37 годов.

Инвесторы могут быть обеспокоены тем, что они не смогут найти, идентифицировать и приобрести подходящую заменяющую собственность того же типа в течение требуемого периода времени для будущей (обычной) обменной операции аналогичного типа с отложенным налогом.

Обратный обмен 1031 дает инвестору возможность тратить столько времени, сколько необходимо, на поиск подходящего аналогичного объекта для замены без давления на 1031 дату замены вперед.

Reverse 1031 Exchanges — это сложные операции по налогу на прибыль —

Инвесторы всегда должны консультироваться с юридическими, налоговыми и финансовыми консультантами.

Акция 1031 транзакция, особенно структурированная как 1031 обратная транзакция, представляет собой чрезвычайно сложную стратегию налогообложения прибыли.

У опытного инвестора всегда будет хорошо скоординированная команда опытных профессиональных консультантов, включая юридических, налоговых и финансовых консультантов, а также опытного брокера и профессионального, опытного институционального квалифицированного посредника, также известного в сфере недвижимости как 1031 Stock Exchange Accommodation Accommodation. и обладатель титула обменного пункта с обширным техническим опытом проведения 1 031 биржи.

Инвесторы всегда должны проконсультироваться с компетентным юридическим, финансовым и налоговым консультантом перед заключением любой сделки по обмену налогов 1031.

Министерство финансов издает инструкции по обратной замене 1031

15 сентября 2000 года Казначейство издало Налоговую процедуру 2000–37 годов, в которой содержался ряд положений или руководящих принципов для надлежащего структурирования 1031 обратной обменной операции. Эта казначейская процедура значительно увеличила количество 1031 обратную обменную операцию, осуществленную инвесторами с 2000 года. .

До 2000 года инвесторы отменили 1031 биржу при небольшом техническом и структурном руководстве со стороны Налоговой службы. Хотя техническое руководство, предоставленное Министерством финансов, прояснило проблемы, связанные с обратным обменом 1031 и обеспечило гораздо более высокий уровень комфорта, чем раньше, оно также оставляет без ответа многие вопросы и создает более сложную и дорогостоящую структуру налогового обмена 1031.

Парковка собственником жилья взамен

При обратном обмене 1031 EAT, также известный как EAT, приобретает и владеет или «паркует» отказанное или заменяющее имущество Инвестора, а Квалифицированный брокер (Размещение) управляет 1031 частью транзакции обмена.

Контрактные договоренности, не относящиеся к структуре

Налоговая процедура 2000–37 годов позволяет держателю права собственности на фондовой бирже и инвестору заключать ряд нерыночных договорных соглашений для завершения операции обратного обмена 1031. Эти нерыночные договорные механизмы облегчают администрирование аналогичного типа отложенного обратного налогообложения обмена и устраняют некоторый риск для владельца собственности фондовой биржи и инвестор.

Инвестор несет ответственность за любые убытки и будет получать любые доходы, полученные от Имущества, пока Имущество находится во владении или на стоянке на Фондовой бирже Владельцем Имущества.

Имущество будет сдаваться в аренду Инвестором у Собственника Фондовой биржи посредством аренды тройной сети. При сдаче в аренду Инвестору, Инвестор принимает на себя обязанности по управлению имуществом или может нанять стороннюю компанию по управлению имуществом, пока имущество находится на стоянке Владельца собственности Фондовой биржи.

Сроки выявления брошенного имущества и передачи припаркованного имущества

Сроки для идентификации брошенного имущества для продажи и передачи или передачи права собственности на припаркованное имущество Владельцем имущества Фондовой биржи такие же, как и для форвардных обменных операций 1031.

У инвесторов есть 45 календарных дней после передачи (передачи права собственности) припаркованной замещающей собственности владельцу указанной собственности, чтобы официально идентифицировать собственность, которую они намереваются передать или продать в рамках операции обратного обмена 1031.

В любом случае отчужденная собственность должна быть продана и передана покупателю в течение 180 календарных дней после передачи (передачи) собственности парка владельцу обменной собственности.

Обратные обменные структуры 1031

Инвесторы должны решить, оставить ли собственность на замену или отказаться от нее у держателя права собственности на фондовой бирже. Обычно это будет зависеть от того, разрешит ли кредитор указанному в списке держателю титула собственности приобрести и оставить титул на конвертируемую собственность, когда кредитор также использует то же имущество в качестве обеспечения для финансирования.

Существуют также другие факторы, которые могут сыграть роль в определении того, какое имущество будет припарковано Владельцем имущества Биржи, в том числе:

Примечания по эксплуатации. Создает ли право собственности на парковку какие-либо проблемы в повседневной эксплуатации? Повлияет ли изменение прав собственности на отношения с поставщиком или арендатором?

Соображения по управлению рисками. Существует ли какой-либо особый риск для держателя титула на жилье на фондовой бирже, который может помешать EAT принять и сохранить право собственности? Были ли использованы или хранились на территории какие-либо опасные или токсичные вещества? Представляет ли повседневная эксплуатация объекта угрозу для EAT?

Вопросы, связанные с объемом страхования. Когда собственность припаркована у держателя права собственности на жилье на фондовой бирже, она обычно находится во владении EAT в индивидуальной компании с ограниченной ответственностью, что может создать проблемы при попытке получить покрытие EAT во время обратной обменной сделки 1031, особенно если будет запланировано строительство.

Проблемы с финансированием. Недвижимость, которая была передана или передана Владельцу жилья на Фондовой бирже и имеющему существующее финансирование, может подвергаться риску вступления в силу условий продажи с текущим кредитором.

Проблемы с ликвидностью. Чтобы отсрочить 100% адекватное возмещение налоговых обязательств по амортизации и приросту капитала, инвесторы должны выполнить три требования при структурировании 1031 биржи: (1) обмен или торговля равной или большей стоимости; и (2) реинвестировать 100% капитала Инвестора (чистые денежные поступления от продажи оставленной собственности); и (3) замена долга новым долгом по замененной собственности. Капитал Инвестора удерживается в отчужденном имуществе, поскольку он продается только после того, как заменяющее имущество было приобретено, что может создать ликвидность или финансовые проблемы для Инвестора при построении операции 1031 обратного обмена.

Структурирование сделки обратного обмена 1031 с приобретением заменяющего имущества и правом парковки замещающего имущества обычно будет наиболее выгодной структурой с точки зрения инвестора.

Однако, принимая во внимание вышеизложенные соображения, часто бывают случаи, когда приобретение и передача права собственности на заменяющее имущество от имени Замещающего собственника не является практичной структурой. В таких случаях право собственности на отказанное право собственности должно быть передано (передано) и закреплено за владельцем собственности Биржи.

Эти две перевернутые структуры обмена 1031 часто называются последней структурой обмена и первой структурой обмена (название парковки для отказа).

Лучший способ проанализировать и понять обратную обменную транзакцию 1031 — это рассматривать ее как две отдельные транзакционные части, каждая из которых отделена от другой, но при этом обе интегрированы по контракту, чтобы сформировать обратную обменную транзакцию с отложенным налогом.

Парковка в собственности и одновременная замена 1031

Вопреки распространенному мнению, налоговая процедура 2000–37 гг. Не является обратной 1031 налоговой процедурой. Он действительно дает надежное руководство о том, как структурировать 1031 обратную биржевую транзакцию, используя структуру или стратегию «парковки». Это обычно называется обратным обменом 1031, потому что он позволяет инвестору сначала приобрести аналогичную заменяющую собственность, а затем избавиться от сданной собственности позднее.

Термин «1031 обратный обмен», таким образом, на самом деле неверен, поскольку он фактически включает: (1) операцию по парковке, в которой заменяющая собственность или отказанная собственность приобретается и удерживается или хранится держателем жилья на фондовой бирже; и (2) одновременный обмен 1031 (не настоящий обратный обмен с отложенным налогом) происходит либо в начале (первая структура обмена), либо в конце (последняя структура обмена) операции обратного обмена 1031.

Заменить последнюю структуру парковки — право собственности на парковку на заменяющую собственность

Предпочтительной стратегией обратного обмена 1031 является Exchange Last Structure, при которой владелец титула на жилье на фондовой бирже покупает и сохраняет новый титул собственности.

Эта структура дает инвестору гораздо больше гибкости в планировании приобретения и финансирования аналогичного типа замещающей собственности, поскольку фактическая замена 1031 еще не состоялась. На этом этапе нас не волнует, обменял ли Инвестор или совершил сделку равной или большей стоимости, реинвестировал свой капитал (наличные) или обменял любой необходимый долг на аналогичную заменяющую собственность, поскольку единственное, что было завершено до сих пор, — это приобретение и парковка аналогичного типа. замена собственности Владельцем Конвертируемой собственности.

Эти требования к обмену 1031 легко выполняются в конце транзакции, когда 1031 происходит одновременный обмен.

Приобретение и «стоянка» аналогичных видов замещающего имущества

Инвесторы заключают юридическое соглашение, известное как Квалифицированное соглашение о размещении на бирже («QEAA»), с Правообладателем объекта обмена («EAT»).

Владелец недвижимости на фондовой бирже учреждает новую компанию с ограниченной ответственностью с одним лицом (ООО) для каждой 1031 операции обратного обмена с единственной целью владения или «парковки» замещающей собственности аналогичного типа.

Для Инвестора важно выбрать и нанять Владельца имущества фондовой биржи до закрытия сделки. После подписания Квалифицированного Соглашения о торговой площадке Инвестор предоставит Соглашение о купле-продаже и все соответствующие инструкции по депозиту или другие документы по сделке (если таковые имеются) на аналогичный тип замещающей собственности для SPV в рамках подготовки к закрытию сделки.

Инвестор заимствует и / или организует финансирование третьей стороны для приобретения аналогичного типа собственности для замены Специальной организации. Когда транзакция по замене собственности аналогичного типа закрывается, правообладателю обменной собственности будет предоставлен и «припаркованный» титул на аналогичный тип собственности для замены.

Временная активность, пока объект припаркован с помощью EAT

«Припаркованное» замещающее имущество типа «припаркованного» обычно сдается в аренду Владельцем имущества Фондовой биржи Инвестору на основе чистой тройной аренды, в то время как замещающее имущество находится в собственности или «припарковано» ЕАТ.

Возможность сдать в аренду «припаркованные» заменяющие помещения Инвестору в это время дает Инвестору возможность распоряжаться собственностью, в том числе сдавать ее в аренду, собирать ренту и доходы, а также покрывать расходы. Инвестор не должен амортизировать имущество, пока оно «припарковано» Владельцем имущества Фондовой биржи, поскольку технически он еще не является владельцем собственности.

Любые арендные платежи, произведенные Инвестором в пользу EAT, компенсируются любыми выплатами по долгу, подлежащими выплате EAT кредитору или финансовой компании. Арендные платежи могут покрывать обслуживание долга за счет внешнего финансирования.

Инвестор должен идентифицировать свою оставленную собственность в течение 45 календарных дней после закрытия замещающей собственности, и замещающая собственность была передана или «припаркована» Владельцу собственности на фондовой бирже.

Затем инвестор переуступает Договор купли-продажи и любые соответствующие инструкции по депозиту или другие документы по сделке (если таковые имеются) для передачи оставленной собственности Квалифицированному брокеру. Деньги с обмена будут отправлены Квалифицированному брокеру после закрытия сделки по оставленному имуществу.

Покупка подменной собственности у EAT

Квалифицированный брокер будет использовать эти 1031 обменные фонды для приобретения «припаркованной» аналогичной заменяющей собственности у держателя биржевой собственности.

Квалифицированный брокер приобретает аналогичный тип «припаркованной» замещающей собственности, заключая договор купли-продажи. Инвестор получит «припаркованную» заменяющую собственность или 100% членства или доли владения в SPV, который владеет титулом на «припаркованную» заменяющую собственность от Владельца собственности Фондовой биржи, произведя одновременный обмен. Собственник на Фондовой бирже использует чистую выручку от продажи отказавшейся собственности для погашения ссуды внешнему кредитору и / или инвестору.

Инвестор должен получить одобрение кредитора до заключения биржевой сделки с отложенным обратным налогом, если ему требуется обеспечение от институционального финансирования. SPE / LLC будет заемщиком ссуды, поскольку SPE / LLC владеет титулом на собственность. Арендодатель жилья на фондовой бирже обычно подписывает кредитные документы без права регресса, а инвестор может гарантировать кредитные документы на регрессной основе.

Убедитесь, что ваш кредитор понимает, что вы рассматриваете обратный обмен 1031, а не обычный форвардный обмен 1031. Я видел, как кредиторы слишком часто говорили «да», только чтобы отказаться за несколько дней до закрытия, когда они узнали, что владелец собственности на фондовой бирже будет иметь право собственности на аналогичную конвертируемую собственность.

Когда использовать последнюю замену парковочной конструкции

Инвесторы обычно выбирают структуру «Exchange Last» для обратной обменной операции 1031, когда они либо покупают аналогичную конвертируемую недвижимость за все деньги, либо продавец предоставляет краткосрочное финансирование (трансферное финансирование продавца).

Приведенная ниже таблица проведет вас через этапы структуры «Обмен последней».

Заменить последнюю структуру парковки — право собственности на парковку на заменяющую собственность

  1. Инвестор заключает квалифицированный договор о размещении на бирже с собственником имущества на бирже.
  2. Право собственности на размещение в обмене создает компанию с ограниченной ответственностью (LLC) для приобретения права собственности.
  3. Инвестор передает свои права по Контракту на заменяющее имущество аналогичного типа собственнику объекта обмена и направляет письменное уведомление всем сторонам, участвующим в сделке.
  4. Инвестор выплачивает авансы от себя и / или получает финансирование от третьей стороны для компании с ограниченной ответственностью (LLC) для финансирования покупки аналогичного типа замещающей собственности. Заем не является регрессом к ООО и его участнику, но может быть гарантирован Инвестором на основе регресса.
  5. Владелец замещающей собственности приобретает право собственности на аналогичный тип замещающей собственности непосредственно у продавца и предоставляет Инвестору и / или другому кредитору вексель (и), обеспеченный трастом или ипотекой на заменяющую собственность.
  6. В соответствии с QEAA, Инвестор сдает в аренду заменяющую собственность у владельца указанной собственности на условиях тройной нетто-аренды. Ежемесячная арендная плата инвестора (если применимо) может покрывать обслуживание долга по займу.
  7. Инвестор идентифицирует брошенное имущество в течение 45 календарных дней после закрытия и парковает аналогичное имущество для замены.
  8. Инвестор заключает с покупателем договор купли-продажи на продажу брошенного объекта недвижимости.
  9. Инвестор заключает соглашение об обмене отложенного налога с Квалифицированным брокером.
  10. Инвестор передает свои права по Договору купли-продажи Квалифицированному посреднику и направляет покупателю письменное уведомление.
  11. Сданное имущество закрывается, когда Инвестор передает имущество напрямую покупателю и после этого выплачивает все доходы от обмена переданного имущества Квалифицированному посреднику.
  12. Инвестор и владелец собственности на перечисленную недвижимость заключают договор купли-продажи аналогичного типа замещающей недвижимости.
  13. Инвестор передает права по Договору купли-продажи на заменяющую собственность аналогичного типа Квалифицированному агенту.
  14. После закрытия Квалифицированный брокер платит Инвестору и / или кредитору в соответствии с примечаниями, предоставленными Инвестору и / или кредитору Владельцем имущества Фондовой биржи. Закрытие должно происходить одновременно с закрытием отчужденного имущества.
  15. Квалифицированный посредник поручает Акционеру либо передать аналогичное право собственности непосредственно Инвестору, либо передать Инвестору 100% членских долей Акционеров, обменяв их одновременно.

Владелец замещающей собственности обычно не будет владеть заменяющей собственностью аналогичного типа более 180 календарных дней.

Замена первой конструкции парковки — право собственности на парковку для заброшенной собственности

В структуре парковки Exchange First, отказавшаяся собственность приобретается, удерживается или хранится владельцем титула на размещение на фондовой бирже, а параллельная или параллельная транзакция 1031 обмена завершается путем продажи (передачи или передачи) отказавшейся собственности владельцу титула на размещение на фондовой бирже и одновременного приобретения и закрытия аналогичного конвертируемая собственность.

Брошенное имущество не может быть передано дисквалифицированному лицу, например, юридическому лицу, связанному с Инвестором или его агентом. Найдя покупателя на припаркованное переданное имущество, указанный в списке владелец недвижимости выдает право собственности на отказанное имущество непосредственно покупателю после закрытия сделки и переводит чистую выручку от продажи Инвестору для возврата средств, переведенных для завершения операции по замене с отсроченным налогом.

В структуре парковки «Exchange First» Инвестор закрепляет договор купли-продажи на продаваемую недвижимость Квалифицированному агенту. Инвестор заключит квалифицированное соглашение о размещении на фондовой бирже («QEAA») с Владельцем фондовой собственности. Владелец собственности на фондовой бирже создает компанию с ограниченной ответственностью (LLC), являющуюся единоличным владельцем, для приобретения, удержания или сохранения права собственности, от которой отказались.

Инвестор продаст оставленную собственность Держателю жилого помещения фондовой биржи для совершения одновременной обменной операции 1031. Инвестор и / или его кредитор ссужают средства Владельцу акций, а Собственник биржевой собственности оформляет вексель и документ или закладную для кредитора.

Владелец собственности фондовой биржи использует это финансирование для приобретения, поддержания или сохранения права собственности на переданную собственность у Квалифицированного брокера. Квалифицированный брокер использует эти авансы, полученные от правообладателя на фондовой бирже, для покупки аналогичного типа замещающей собственности от вашего имени. Замещающее имущество того же типа передается непосредственно Инвестору одновременно с передачей сданного имущества Владельцу имущества Биржи, и одновременно завершается обмен 1031.

После того, как покупатель отчужденной собственности найден, выручка от продажи отчужденной собственности используется для покрытия любых средств, полученных для завершения этого обратного преобразования с отсроченным налогом.

Когда использовать Exchange First Parking

Структура парковки «Обмен в первую очередь» может быть более жизнеспособным вариантом, чем «Обмен в последнюю очередь», когда требуется традиционное институциональное финансирование на аналогичную заменяющую собственность.

Кредиторы могут столкнуться с трудностями при предоставлении ссуды на недвижимость, принадлежащую третьей стороне, например, владельцу котируемой собственности от имени инвестора.

Замена первой конструкции парковки — право собственности на парковку на заброшенную собственность

  1. Инвестор выбирает заброшенную недвижимость из своего портфеля.
  2. Инвестор заключает Квалифицированное соглашение о размещении на бирже (QEAA) с Владельцем биржевой недвижимости.
  3. Правообладатель размещения на бирже создает компанию с ограниченной ответственностью (LLC) или другое учреждение специального назначения для хранения свидетельства о праве собственности на оставленную собственность.
  4. Собственник Биржевого имущества и Инвестор заключают договор купли-продажи на продажу отчужденного имущества Собственнику Биржевого имущества.
  5. Инвестор переводит средства или организует финансирование третьей стороной для держателя титула на обменную линию для «покупки» отчужденной собственности Инвестора.
  6. Инвестор заключает аналогичное соглашение об обмене отложенным налогом с подходящим брокером (Exeter 1031 Exchange Services, LLC).
  7. Инвестор передает договор купли-продажи в оставшуюся собственность Квалифицированному посреднику и уведомляет покупателя (правообладателя собственника жилья на бирже).
  8. Владелец имущества фондовой биржи выплачивает средства, переданные или предоставленные в кредит, непосредственно Квалифицированному брокеру; и Квалифицированный посредник поручает Инвестору передать оставленную собственность Акционеру с правом собственности на акции.
  9. Инвестор заключает договор купли-продажи аналогичного типа замещающего имущества.
  10. Инвестор передает Договор купли-продажи аналогичного типа замещающего имущества Квалифицированному брокеру и Продавцу аналогичного типа замещающего имущества.
  11. Квалифицированный посредник выплачивает ссудные средства, предоставленные акционером котируемого имущества, продавцу аналогичного типа замещающего имущества и направляет продавца на заключение контракта аналогичного типа замещающего имущества непосредственно Инвестору. Обмен завершен.
  12. Собственник фондовой биржи сдает в аренду отказавшееся имущество инвестору на основе трех нетто-аренды.
  13. Инвестор заключает договор купли-продажи с покупателем отчужденного недвижимого имущества Инвестора, которое в настоящее время принадлежит Владельцу имущества Биржи.
  14. Инвестор передает договор купли-продажи владельцу указанной недвижимости и уведомляет покупателя о переуступке.
  15. Владелец собственности на фондовой бирже закрывает сделку по продаже оставленной недвижимости и использует выручку от продажи недвижимости, которая должна быть продана, для удовлетворения уведомления, направленного Инвестору и / или другому кредитору.

Владелец права собственности на новое помещение не может отказаться от права собственности более 180 календарных дней.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *