Обнародован рынок жилья в 2006 году — вечеринка окончена?

До 2000 года рынок недвижимости и экономика всегда были цикличными. Например, цены на жилье в США имели тенденцию к снижению по мере снижения ВВП и перспектив занятости, особенно во время рецессии 1980 и 1990 годов. Экономический спад в 2000-2001 годах противоречил многим прогнозам, что отрицательно сказалось на ценах на недвижимость. За последние пять лет цены на недвижимость выросли примерно на 10%, что намного выше цен на акции.

В прошлом многие считали недвижимость хорошим средством защиты от инфляции. Однако за последние пять лет цены на недвижимость значительно превысили инфляцию.

Учитывая важность и размер рынка недвижимости США, наш анализ будет сосредоточен на недвижимости США, которая в настоящее время достаточно репрезентативна для рынков по всему миру.

Недвижимость США

В 2005 году жилищный бум в США был сильным, когда цены выросли на 13%. Но были признаки ослабления рынка. Продажа существующих домов упала в январе этого года. До самого низкого почти за два года. Тем временем количество нереализованного жилья выросло до самого высокого уровня с 1998 года. Более того, новые дома продолжают строиться самыми быстрыми темпами с 1973 года. Другими словами, в то время как предложение жилья находится на самом высоком уровне, спрос на жилье резко упал, что делает неизбежным пересмотр в сторону уменьшения. .

Из-за низких процентных ставок ставки доступности все еще находятся в историческом диапазоне, хотя они приближаются к самому низкому уровню за 14 лет. С другой стороны, похоже, что произошел рост других показателей, которые не учитывают уровень процентных ставок (например, цена квартиры для аренды, цена квартиры для располагаемого дохода).

Несбалансированность спроса и предложения

В целом, мы не видим доказательств того, что факторы предложения положительны для цены. Например, темпы прироста населения существенно не увеличились, а предложение земли для жилья остается в основном неизменным. Фактически, исследование Goldman Sachs показывает, что инвестиции в жилье в США находятся на самом высоком уровне за 40 лет, но количество новых домохозяйств растет самыми медленными темпами.

Основываясь на опыте последних нескольких лет, мы видим фундаментальный сдвиг в настроениях в пользу домовладения. До сих пор большинство бэби-бумеров, приближающихся к пенсионному возрасту, предпочитали не сжимать свои дома, а вместо этого предпочитали финансово обеспечить свои нынешние дома.

Другие классы активов

Финансовые риски, связанные с недвижимостью, как правило, выгодны, если они составляют разумную часть собственности и инвестиционная среда благоприятна (например, не находится в состоянии пузыря или упадка). В диверсифицированном портфеле инвестиции в недвижимость могут быть очень хорошим диверсификатором из-за относительно низкой корреляции с другими классами активов.

Вопреки распространенному мнению, наличие диверсифицированного портфеля из разных классов активов (с высокой долей капитала) было гораздо более выгодным вложением, чем покупка дома за последние 30 лет. Например, доллар, вложенный в недвижимость в 1975 году, вырастет до 6,07 доллара, а вложение в индекс S&P 500 даст 36,14 доллара. Однако при расчете точной доходности необходимо учитывать налогообложение и вычет процентных ставок.

Неудача в управлении рисками

Поскольку рост цен на жилье увеличивает рыночную стоимость обеспечения по существующим банковским кредитам, банки готовы брать больше займов, что вызывает рост цен. В результате у банков появляется стимул брать взаймы, когда цены на недвижимость растут, и отступать, когда цены падают, что приводит к удлинению бизнес-циклов.

В последние несколько лет многие исследователи указывали на дисбаланс на рынке жилья, сравнивая его с пузырем высоких технологий 2000 года. Помимо каких-либо фундаментальных изменений, остается фундаментальный вопрос, почему цены на недвижимость противостоят этому историческому рынку. отношения на столь долгое время и дойдут ли они когда-нибудь до переломного момента.

InvestWELLFinancial.com

Полная электронная книга доступна по адресу: (http://todaybooks.com/product_info.php?products_id=127)

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *