Как подать заявку на квартиру Митчелла-Ламы

Дешевое жилье для людей со средним уровнем дохода в штате Нью-Йорк стало законом в 1955 году, главным образом благодаря усилиям сенатора МакНила Митчелла и монтажника Альфреда Ламы в то время.

Официально известная как жилищная программа Митчелла-Ламы, она основывалась на механизме частного жилищного кооператива Morningside Gardens на Манхэттене, который был освобожден от налогов, и преобразовала жилищный ландшафт Нью-Йорка, позволив его жителям с центральным и средним уровнем дохода стать владельцами или арендаторами. жилые помещения.

Жилищная программа Митчелла-Ламы первоначально создала 150 000 квартир в Нью-Йорке, когда некоммерческие организации и частные застройщики получили значительное освобождение от уплаты налогов на недвижимость и ипотеки с низкими процентными ставками, которые были обеспечены Нью-Йорком и государственными облигациями. Как что-то для чего-то Чтобы измерить, владельцы зданий согласились поддерживать низкую арендную плату и сохранять минимальную прибыль.

В настоящее время квалификация для сдачи в аренду или владения квартирой в рамках программы Митчелла-Ламы основана на составе семьи, доходах и пособиях, полученных в результате низких ежемесячных расходов. Ограничения на кандидатов, которые соответствуют требованиям, включают их способность делиться, продавать, передавать или передавать по наследству.

Владельцы зданий, зарегистрированных в Программе Митчелла-Ламы, а также те, которые перечислены в Департаменте жилищного строительства и жилищного строительства (DHCR), имеют возможность «выкупить» (купить свое здание) через 20 лет, независимо от того, остается ли оно собственностью жилищной компании или кооперативной ассоциации собственников. путем погашения ипотечного баланса. Текущие списки ожидания Митчелла-Ламы для подразделений закрыты, потому что они все заняты.

Программа Митчелла-Ламы не имеет определенного главного списка, и когда единицы будут выпущены, доступные опции будут опубликованы. Заявители должны предоставить не только свою финансовую информацию, но и финансовую информацию о лицах, с которыми они будут проживать или переезжать в подразделение, в жилищную компанию, которая разработала это подразделение.

Существуют минимальные и максимальные требования как к доходу, так и к числу людей, использующих единицу, которые должны быть соблюдены до утверждения заявки. Например, двухкомнатная квартира включает домохозяйство из трех или одного опекуна или родителя с одним ребенком или двумя взрослыми.

Индивидуальные заявки для различных конструкций, которые будут квалифицированы, будут добавлены в список ожидания и получат место. Однако необходимо будет повторно отправить всю имеющую право информацию, включая финансовое положение заявителя. Если произошли изменения в доходе или размере семьи заявителя, и они были признаны приемлемыми, заявитель может претендовать на единицы, отличные от первоначально предложенных, но расположенные в том же здании или добавленные в соответствующий лист ожидания для последней единицы.

Заявки на лист ожидания основаны на хронологическом порядке. Преференциальный статус предоставляется местным жителям Нью-Йорка, инвалидам, нынешним жителям, которые подали заявку на получение права на меньшую или большую единицу, а также ветеранам. Однако в докладе Генерального инспектора Нью-Йорка за 2007 год были определены некоторые из списков ожидания Митчелла-ламы, которые игнорировались или манипулировались в отношении получателей преференциального статуса.

Согласно условиям программы Митчелла-Ламы, арендатор, который умирает или покидает помещение, может преуспеть в аренде или владении этим помещением у ближайших родственников, которые проживали с арендатором в течение двух лет и были перечислены в предыдущих годовых отчетах.

Прямые члены семьи определяются как супруги; дети, в том числе пасынки и приемные дети; биологические родители, отцы и приемные родители; братья и сестры; племянники и племянницы; тети и дяди; и родители и родственники жильца.

Люди, которые биологически не связаны с оккупантом, но могут доказать «финансовую и эмоциональную вовлеченность», а также взаимозависимость между ним и умершим арендатором, считаются законными преемниками. Однако, если житель покинул дом из-за выселения по законной причине, никто не сможет добиться успеха после него.

Резидент обязан сохранить единицу в качестве основного резидента. Субаренда, аренда или перемещение помещений — это просто причина выселения арендатора и лица, занимающего помещение в то время. Подразделение перейдет к следующему заявителю в списке ожидания, если оставшийся арендатор после выселения не имеет права на преемственность.

Как владельцы, так и арендаторы объекта оплачивают одинаковые ежемесячные расходы и имеют одинаковые права и привилегии. Арендодатели, которые покидают страну по причинам, отличным от законного выселения, не могут продать свои помещения, за исключением жилищной компании, которая выкупит свои акции за определенную стоимость на основе расчета первоначальной цены покупки и процента амортизации здания. Арендаторы не имеют права продавать квартиры.

Резидент обязан представлять годовые отчеты о своем финансовом положении и доходах, а также о других резидентах подразделения. Об изменениях в членстве домохозяйства также следует сообщать жилищной компании. Дополнительные дети, помимо тех, которые изначально были указаны в заявлении, развод, вдовство, брак, смерть и другие жители, покидающие эту единицу, являются изменениями в составе домашнего хозяйства и должны быть указаны в отчетах.

Условия Mitchell-Lama являются гибкими и обширными и включают в себя привилегию арендатора пригласить члена семьи, дальнего родственника, остаться с ним, хотя это повлияет на вознаграждение и права организации в отношении присутствия и дохода нового домохозяйства-резидента.

Арендатору не разрешается получать финансовую компенсацию или арендную плату от любого лица, которого он пригласил, но он не пришел в жилищную компанию. Потенциальным арендаторам, которые не связаны с арендатором, потребуется согласие жилищной компании и финансовая информация несвязанного потенциального арендатора.

Если общий доход домохозяйства жителя увеличивается, его плата будет соответственно увеличена и может увеличиться до 150% от первоначальной ставки. Люди с ограниченными возможностями имеют некоторую гибкость в плане увеличения или уменьшения платы. Однако, если доход увеличивается более чем на 150%, резидент и другие резиденты теряют право на сохранение помещения, если так решат DHCR и жилищная компания, поскольку они определяют права арендатора, а также его выселение. Выселение за рост доходов происходит редко, и большинство жителей грубо выходят из-под контроля в соответствии с правилами и положениями Программы Митчелла-Ламы.

Доход арендатора является показателем дополнительных сборов, кроме арендной платы и расходов на техническое обслуживание, и будет оцениваться соответствующим образом. После уведомления о взимании дополнительной платы арендатор должен предоставить заверенную копию налогов штата Нью-Йорк, уплаченных за год, предшествующий уведомлению. Если есть расхождение между копией, предоставленной арендатором, и информацией, предоставленной Департаментом налогов и финансов штата Нью-Йорк, арендатор должен разрешить ситуацию до того, как будет начислена дополнительная плата

Каждая жилищная или девелоперская компания Программы имеет право на выкуп путем возврата стоимости ипотеки властям Нью-Йорка. Это происходит, когда рынок жилой недвижимости становится прибыльным, поскольку на здание больше не распространяются правила и положения, изложенные в Программе после покупки. Арендодатели получают прибыль от аренды или продажи помещений по текущим ценам на недвижимость, вместо того, чтобы ограничиваться соблюдением условий ипотеки, установленных городскими властями.

При аренде зданий собственниками являются жилищные компании, которые могут в одностороннем порядке принять решение о выкупе. После информирования арендаторов и общественности и подписания договора купли-продажи жилищные компании могут взимать более высокую арендную плату в соответствии с законом.

Исключением является защита стабильности арендной платы, предоставляемая арендаторам в зданиях Программы, которые были построены до января 1974 года и расположены в графствах Нассау, Рокленд и Вестчестер или в Нью-Йорке. Цены на аренду в этом случае регулируются Управлением аренды жилья DHCR и не могут быть увеличены без пересмотра или оценки Руководства по аренде округа. Арендаторы на этих объектах Mitchell-Lama имеют право продлевать свои договоры аренды и связанные с ними услуги и не могут быть выселены, если только по юридическим причинам или явным нарушениям закона.

Владельцы кооперативов в проектах Митчелла-Ламы могут голосовать по таким вопросам, как рассмотрение вопроса о выкупе, и могут свободно назначать цены выше своих первоначальных инвестиций в свои подразделения, если они решат продать.

Тем не менее, для арендаторов, живущих в зданиях, построенных после 1974 года. Эта ситуация подвергает их дальнейшему повышению арендной платы, и цель программы по оказанию помощи жителям Нью-Йорка, находящимся в финансовом положении, в поддержании и поддержании достойных жилищных условий, не достигнута.

Между тем, те владельцы, которые не хотят выезжать после выкупа и не могут позволить себе высокую стоимость уплаты сборов, а также те, кто является инвалидом и испытывают большие трудности с поиском нового места жительства, также становятся жертвами неопределенной ситуации выкупа.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *