Что сейчас происходит на рынке недвижимости и куда он идет?

  1. Анализ сегодняшнего рынка

  2. Золотое обновление

  3. Цены на недвижимость в Южной Флориде

  4. Недвижимость по всей стране

  5. Кривая доходности по-прежнему инвертирована.

  6. Что это значит для вас

1. Анализ сегодняшнего рынка

Как специалисту по экономике и недвижимости, вам нужно набраться терпения, чтобы увидеть, что происходит, и понять, верны ли его прогнозы. Никогда не знаешь, правы они или нет, но им нужно быть скромными, чтобы не закрывать глаза на реальность рынка.

В марте 2006 года я опубликовал свою электронную книгу «Как преуспеть в меняющемся рынке недвижимости». Защитите себя от пузыря прямо сейчас! заявил, что в ближайшее время рынок недвижимости резко замедлится и станет настоящим тормозом для экономики. У нас сейчас замедление, и мне кажется, что экономика тоже недалеко от замедления. История неоднократно показывала, что спад на рынках недвижимости и строительства почти всегда приводил к экономическому спаду на протяжении всей американской истории.

Давайте посмотрим, что происходит в следующих областях, чтобы увидеть, что мы можем от них получить: золото, недвижимость Южной Флориды, недвижимость по всей стране, кривая доходности / экономики, и посмотрим, что это значит для вас:



2. Золото

Если вы читали этот информационный бюллетень и / или электронную книгу, вы знаете, что я большой поклонник инвестирования в золото. Почему? Потому что я считаю, что доллар США находится в серьезной финансовой опасности. Но золото также выросло по отношению ко всем мировым валютам, а не только по отношению к доллару США.

Почему выросло золото? Золото — это нейтральная форма валюты, оно не может быть напечатано государством, и поэтому обеспечивает долгосрочное хеджирование от девальвации валюты. Джеймс Бертон, исполнительный директор Gold Council, недавно сказал: «Золото остается очень важным резервным активом для центральных банков, потому что это единственный резервный актив, который никто не обязан платить. своевременное хеджирование от инфляции, а также подтвержденное долларовое хеджирование, в то же время обладающее хорошими свойствами диверсификации резервного портфеля активов центрального банка ».

Я согласен с мистером Бертоном на 100%. Я верю, что мы снова увидим золотой пузырь, и поэтому я инвестировал в золото, чтобы заработать на этом потенциальном пузыре (подумайте о ценах на недвижимость примерно в 2002 году — разве вы не захотели бы покупать недвижимость в таком случае?)

Раньше я рекомендовал покупать золото по цене от 580 до 600 долларов за унцию. Золото в настоящее время стоит около 670 долларов за унцию, что более чем на 10% выше моих рекомендуемых уровней. Однако у золота есть серьезное техническое сопротивление на уровне 670 долларов, и, если оно не пробьет этот уровень, в краткосрочной перспективе оно может упасть. Если он снова упадет до 620-640 долларов, мне понравятся эти уровни как покупка. К концу 2007 года, я полагаю, золото будет стоить 800 долларов за унцию.



3. Недвижимость Южной Флориды

Недвижимость в Южной Флориде сильно пострадала от этого спада, поскольку она была одним из крупнейших лидеров во время жилищного бума. Сочетание растущего числа домов, выставленных на продажу на рынке, невероятного количества новостроек в этом районе и более высоких процентных ставок — три основных фактора замедления роста.

Согласно данным Службы множественного листинга (MLS), на каждый дом, проданный в регионе Южной Флориды в 2006 году, в среднем 14 домов не были проданы. Количество единиц, доступных для продажи на рынке, удвоилось и составило около 66 000, а продажи упали до самого низкого уровня за 10 лет.

Несмотря на то, что цены на квартиры в 2006 году выросли, средняя цена продажи домов в декабре упала примерно на 13% по сравнению с предыдущим годом. В период с 2001 по 2005 год цена дома на одну семью в Майами-Дейд выросла на 120 процентов до 351 200 долларов. Это также похоже на то, что произошло в округе Бровард. Проблема в том, что, согласно федеральным данным, заработная плата за этот период выросла только на 17,6% в Майами-Дейд и на 15,9% в Броварде. Это еще один существенный фактор, способствовавший замедлению роста — цены на недвижимость намного превысили доходы потенциальных покупателей жилья.

Еще одним фактором, который способствовал росту цен в Южной Флориде, был высокий рост населения Флориды. Между 2002 и 2005 годами более миллиона новых жителей переехали во Флориду, и Флорида также добавила больше рабочих мест, чем любой другой штат. Однако три ведущие компании по переезду сообщили, что в 2006 году они впервые за много лет перевезли больше людей из Флориды, чем во Флориду. Число учеников, поступающих в школы, также сокращается, что может быть еще одним признаком ухода семей среднего класса.

Но, безусловно, больше всего пострадает и будет рынок недвижимости в Южной Флориде. Из-за более низких цен, чем дома, квартиры в районе Южной Флориды имеют финансовый смысл. Однако предложение жилищного фонда за последний год утроилось и, прежде чем улучшится, оно ухудшится. Ожидается, что в этом году будет построено более 11 500 новых домов, а в следующем — 15 000, большинство из которых будет построено в Майами.

В результате избытка предложения цены на жилье упали в Майами на 12% до 532 000 долларов в 2006 году. И стимулы заменяют снижение цен. Эти стимулы включают оплату всех затрат на отключение для бесплатных обновлений и многое другое.

Последний момент, который следует учитывать в отношении воздействия на недвижимость в Южной Флориде, — это рост стоимости страхования собственности и налогов на недвижимость. Эти растущие расходы оказывают более сильное понижательное давление на цены на недвижимость.

Я твердо верю, что мы только начинаем наблюдать спад на рынке недвижимости в Южной Флориде и что цены будут продолжать снижаться. Когда многие инвесторы в недвижимость уходят, откуда при таких текущих ценах придет следующая волна покупателей? Если массовый приток новых высокооплачиваемых рабочих мест не достигнет района Южной Флориды, цены на недвижимость, как и любой другой актив, который потеряет популярность после крупного стартапа, имеют только один путь … понизиться.



4. Недвижимость по всей стране

Отчет, опубликованный на прошлой неделе Национальной ассоциацией риэлторов, показал, что за последние три месяца 2006 года продажи жилья упали в 40 штатах, а средние цены на жилье упали почти в половине исследованных мегаполисов. Средняя цена дома на одну семью, ранее находившегося в собственности, упала в 73 из 149 мегаполисов, исследованных в четвертом квартале.

Отчет Национальной ассоциации риэлторов также показал, что в штатах, где наблюдалось наибольшее падение продаж в период с октября по декабрь по сравнению с тем же периодом 2005 года, входят:

  • Невада: -36,1% продаж

  • Флорида: -30,8% продаж

  • Аризона: -26,9% продаж

  • Калифорния: -21,3% продаж

На национальном уровне продажи в четвертом квартале упали на 10,1% по сравнению с тем же периодом год назад. Средняя цена по стране упала до 219 300 долларов, что на 2,7% меньше, чем в четвертом квартале 2005 года.

Из-за замедления продаж и отмены существующих заказов количество непроданных домов действительно увеличилось. Предложение квартир по уровню продаж 2006 года составило в среднем 6,4 месяца, что означает рост с 4,4 месяца в 2005 году и всего 4 месяца в 2004 году.

Компания Toll Brothers, Inc., крупнейший производитель элитных домов в США, испытала падение заказов на 33% за квартал, закончившийся 31 января.

Возможно, самое главное, падение стоимости жилья приведет к дальнейшему сокращению использования ими ипотечных ссуд. В 2006 году изъятие ипотечного капитала составило 2% прироста ВВП. Строительство увеличило рост ВВП на 1% за последние годы, поэтому значение этих факторов для здоровья экономики США огромно.

Другая проблема — субстандартная ипотека. В настоящее время субстандартная ипотека составляет 25% всех ипотечных кредитов, или примерно 665 миллиардов долларов. Добавьте к этому тот факт, что ипотечные кредиты с плавающей процентной ставкой примерно на 1 триллион долларов могут быть перезапущены в следующие два года, и мы продолжим видеть рост числа случаев потери права выкупа закладных. Например, количество случаев отчуждения права выкупа в Денвере увеличилось в пять раз. Эти дома, лишенные права выкупа, возвращаются на рынок и снижают стоимость собственности.

По оценке Responsible Credit Center, до 20% субстандартных ипотечных кредитов, полученных за последние 2 года, могут быть переданы в собственность. Это составляет около 5% от общего количества проданных квартир, которые возвращаются на рынок в рамках «пожара». Даже если на рынок вернется только половина этой суммы, это приведет к общему падению оценок и дальнейшему снижению доступности ипотеки.

Подготовьтесь сейчас, так как вы по-прежнему можете получать отличные советы из своей электронной книги. Купить по этой безопасной ссылке: https://shop.outstandingebooks.com/displayProductDocument.hg?productId=1



5. Кривая доходности по-прежнему перевернута!

Кривая доходности по-прежнему инвертирована. На нормальном рынке вы получаете больше процентов (прибыли) по долгосрочным инвестициям. Но очень редко краткосрочные ставки превышают долгосрочные, как сегодня.

История показала, что перевернутая кривая доходности — лучший индикатор будущей рецессии. Кривая доходности была перевернута с прошлой осени, и, если судить по историческим данным, к третьему кварталу 2007 года мы должны оказаться в рецессии. На протяжении всей истории у нас никогда не было перевернутой кривой доходности без спада в следующие 4 квартала.

Перевернутая кривая доходности не вызывает спада, она просто сигнализирует о том, что с экономикой что-то не так.



6. Что это значит для вас

На рынке недвижимости может произойти одно из двух: цены на недвижимость вырастут или упадут. История показала нам, что все растущие активы должны упасть, будь то голландский рынок тюльпанов, биржевой пузырь, золотой пузырь начала 1980-х годов или бум жилищного строительства в Японии в 1980-х годах и позже. Снижение стоимости за 15 лет.

Общая картина рынка недвижимости такова, что он циклически растет и сокращается. Он находится в восходящем тренде в течение 10 лет, и, скорее всего, пора столкнуться с обратным.

Вот цикл природных активов:

  • Рынки растут

  • Жадность и безумие берут верх

  • Избыточная форма (т.е. чрезмерное наращивание)

  • Экономический спад корректирует профицит рынка

Этот естественный цикл представляет собой тот же принцип на «большой картинке», что и экстренная диета на «маленькой картинке». Мы морим себя голодом, чтобы сбросить 15 фунтов, что временно отключает наше тело, только чтобы прыгнуть выше, когда мы вернемся к нашим «нормальным» привычкам питания.

И, говоря о диетах, я слышал от старого школьного друга, который похудел на диете «печенья», при которой он съедает один обед с высоким содержанием белка в день и только 6 печенек с низким содержанием жира в день, когда он голоден. Хотя он похудел на этой 800-калорийной ежедневной диете, я не понимаю, насколько здорово морить себя таким голодом. Он сказал мне, что каждый раз, когда он прерывает диету и ест натрий, он сразу набирает полтора фунта. Поговорим о своем теле! Я по-прежнему рекомендую упражнения (www.mattfurey.com) в сочетании с низкоуглеводной диетой (без белого хлеба, белой пасты и ограниченного количества сахара). Я согласен с этим.

Теперь настройте свое портфолио правильно, прочитав электронную книгу на http://www.myrealestatebubble.com.

*** Заявление об ограничении ответственности: эта информация и соответствующие веб-сайты не являются профессиональными услугами, включая, помимо прочего, консультации по инвестициям. Проконсультируйтесь с финансовым и / или инвестиционным консультантом за услугами и советами.