Складские кредиты — где риск?

Ссуды на хранение часто характеризуются как деятельность с низким уровнем риска и высокой эффективностью, но существует нехватка ссудодателей. Крупные отечественные кредиторы полностью ушли с рынка или ограничили кредитование очень крупных клиентов и очень общего продукта. Многие другие кредиторы второго уровня фокусируются в основном на программах закупок на ранних этапах.

Региональные и местные банки, которые очень чувствительны к потребностям текущих и потенциальных клиентов, неохотно идут на бизнес-линию, которая недавно была отвергнута многими из ее крупнейших долгосрочных игроков.

При высоком спросе опасения по поводу неэффективности вряд ли остановят кредиторов от складских операций. Восприятие риска, похоже, является наиболее вероятной причиной отсутствия поставщиков. Тем не менее, вы можете подготовить и управлять риском для получения прибыли, но вы должны сначала определить его.

Так где же риск?

Чтобы лучше понять риск, взгляните на компанию. Клиент кредитора склада — это ипотечный банк, который предоставляет кредиты потребителям, закрывает кредиты от своего имени и продает кредиты на вторичном рынке для инвесторов, чтобы привлечь инвесторов в рамках существующих соглашений о заимствовании заемных средств, которые, в частности, предусматривают выкуп кредитов продавца, которые содержат дефекты (включая включая мошенничество) или которые потерпели неудачу в течение определенного периода времени.

Клиент обычно идентифицирует ссуды, которые он намерен финансировать не более чем за 24 часа до закрытия, путем предоставления кредитору склада заявки на финансирование вместе с предварительной документацией, требуемой в соответствии с договором ссуды на склад. Обратите внимание, что закрытие еще не состоялось, и что деньги кредитора будут переведены агенту закрытия до того, как появятся окончательные документы.

После закрытия окончательные документы, требуемые договором о складском кредите, отправляются складскому кредитору. Клиент собирает остаток пакета инвестора, включая соблюдение всех открытых условий, и отправляет его назначенному инвестору на вынос. Как только пакет инвестора кредитора готов, кредитор уведомляет склад, чтобы отправить остаток пакета (в основном, оригинальную записку) на вынос инвестору.

Инвестор на вынос получает пакеты от ипотечного и складского кредиторов, проводит, по крайней мере, краткий обзор и переводит средства, которые, по его мнению, являются правильной покупной ценой, на склад. Предоставляет Консультации по покупке с указанием суммы, связанной со складом, ипотечному кредитору по электронной почте, факсу или на веб-сайте.

Ссудодатель применяет проводные меры, чтобы обязать ссудодателя по закладной, предусмотренного в договоре ссуды на хранение. Основные непогашенные суммы за предмет будут уменьшены, а соответствующие сборы будут оплачены или выставлены счета в соответствии с договором складского кредита.

Я использовал термин «ссуды на хранение» как обобщение, чтобы охватить чистые кредитные операции, сделки выкупа и сделки купли-продажи. Между ними есть три различия, но основной сценарий один и тот же: покупатель выбирает и заключает договор с покупателем, изготавливает товар в соответствии с требованиями покупателя, отправляет товар покупателю, принимая оплату в ожидании успешной продажи от третьей стороны, и позволяет покупателю и третьей стороне рассчитаться. после доставки и осмотра товара.

Похоже ли это на факторинг? Это должно быть так, но многие участники рынка складских кредитов не знакомы с кредитами на основе активов, поэтому они очень часто ограничивают свой обзор отчетом о доходах и балансе клиента, как и в случае любой кредитной линии для коммерческих клиентов, и считают, что они покрыты. Представление о том, что в случае складских кредитов основным (и реально единственным) источником погашения является ликвидация залогового обеспечения, представляется отсталым кредитором.

Основным источником погашения является не только ликвидация залога, но и последовательный и своевременный ликвидация залога по цене, равной или превышающей достаточную для обеспечения чистой операционной прибыли от чистой выручки от продаж. Чистая выручка от продаж — это то, что клиент получает после оплаты сборов заемщика со склада.

Возьмите финансовый отчет любого ипотечного банкира и посмотрите, сколько вам нужно вычесть из ссуд на продажу, чтобы сделать вас неплатежеспособным. Разделите его на среднюю сумму кредита для этого клиента. Это количество непроданных ссуд, которые понадобятся для размещения клиента в резервуаре, и обычно оно не будет большим.

Может быть возможно уменьшить эту потерю, находя альтернативного покупателя для каждого ссуды, которую вы отклоняете, но это займет время. Альтернативный покупатель, вероятно, также потребует удержать, и 20% от согласованной цены продажи в течение года после покупки не является чем-то необычным. Дополнительное время для завершения продаж с нуля и вмятин может быть значительным фактором ликвидности.

Упаковка яиц была моим первым клиентом, основанным на ресурсах вне швейной промышленности. Растение тщательно держали в чистоте, но вы не хотели быть против ветра даже в холодный день. Как пояснил рабочий, «чем больше яиц вы кладете, тем больше их падает на пол». Ипотечный бизнес очень похож в этом отношении, как с точки зрения процента (очень мелких) ссуд, упавших на пол, так и запаха тех, кто их имеет.

Что-то большее, чем случайные дефектные кредиты, будет иметь два последствия для инициатора — денежный эффект отказа от кредита и вероятность более высокого уровня контроля качества со стороны покупателя, что также продлит время процесса покупки, так как вероятность получения большего количества кредитов может быть отклонена. Будущие цены также могут быть затронуты, поскольку отклоненные кредиты снижают уровень продаж продавца и обходятся покупателю в срок, чтобы пересмотреть его, не позволяя ему получить прибыль.

Если несколько отклоненных кредитов не убьют клиента сразу, они создадут отношения с высоким уровнем обслуживания, что в лучшем случае уменьшит прибыль кредитора. Если условия, по которым отказано в кредитах, не будут устранены, вероятно, что будет отклонено больше кредитов, клиент рухнет, и склад станет владельцем кредитов, которые, скорее всего, стоят меньше, чем финансируемая сумма.

Что вызывает отказ от кредитов?

Де-факто хеджирование, В этом сценарии инвесторы на вынос полагаются на процессы андеррайтинга и предварительной покупки, чтобы добавить условия, которые, по-видимому, оправдывают отказ от кредитов, заблокированных по ставкам ниже рыночных. В лучшем случае это аморальная практика, но ее трудно доказать и она универсальна.

Проблемы с денежными потоками на вынос инвестора, Большинство погашений являются либо агрегаторами, которые покупают кредиты, а затем продают или секьюритизируют их большими блоками, либо кредиторами с использованием заемных средств, которые финансируют свои покупки путем заимствования под ссуды, которые они покупают, или их комбинацией. В обоих случаях небольшие сбои денежных потоков могут вызвать большие проблемы. Сыпь неплатежеспособности, требующая авансов, создаст проблемы денежного потока даже для реальных портфельных кредиторов. Проблемы с денежным потоком сначала проявляются в растущей задержке покупки кредитов, а затем усугубляются тенденцией отказа по незначительным причинам.

Честные ошибки, Это происходит повсеместно, но чаще всего это происходит, когда не хватает глубины или ширины управления или высокой текучести среди рабочих пчел. Для успеха ипотечного банка должны быть должным образом представлены основные компетенции продаж, вторичного маркетинга, гарантий, закрытия и доставки. Культура, которая признает, что происходят справедливые ошибки, обычно менее вероятна, чем культура «рисования числами». Ширина, глубина и стабильность могут привести к более высоким затратам на заработную плату, которые окупятся, предотвращая отклонения. Компания, которая начала свою деятельность в годы бума, может быть недостаточно подготовлена ​​к нестабильности, с которой нам, вероятно, придется столкнуться в течение следующих нескольких лет.

Продукт выпадает из пользы, Чем дальше кредитный продукт будет получен от 80% LTV, 30-летнего стандарта с фиксированной ставкой, соответствующего документу, тем больше вероятность, что он найдет меньшую совокупность потенциальных покупателей на вторичном рынке. Старое общее правило, согласно которому кредит не должен храниться, если есть хотя бы 3 потенциальных покупателя, в последние годы бума в основном игнорировалось, но остается хорошим правилом. В последнее время довольно много ипотечных банкиров серьезно подошли к вопросу «куда еще я могу пойти по жилищной программе, производимой без FICO». Чем экзотичнее программа кредитования, и определение «экзотики» расширяется с каждым днем, тем больше она подвергается отказу, даже если она осуществляется на основе ранее гарантированных потоков.

Ошибки, упущения или злоупотребления закрывающим агентом, Самым мягким примером этого является практика, когда некоторые закрывающие агенты добавляют комиссионные к счету заемщика, которые не авторизованы ипотечным банкиром. Эти сборы могут привести к тому, что кредиты меньшего размера превысят порог высокой стоимости, что сделает их непроданными, за исключением, например, дисконтирования с большими скидками, если они вообще могут быть проданы. Заставить потребителя принять чистое рефинансирование может быть деликатным, трудоемким вопросом без гарантии успеха.

На другом конце шкалы находится закрывающий агент, который хочет, чтобы телеграммы были отправлены за границу в подразделение, достаточно похожее на крупную страховую компанию, которая будет принята в качестве партнера. Этот тип паттерна обычно длится в течение многих месяцев, в то время как предполагаемые жертвы чувствуют себя хорошо с ним, пока внезапно миллионы в один день не исчезнут вместе с каким-либо путем к названию «Звучит как».

Длинные брокерские цепочки. Часто говорят, что чем больше пар глаз смотрит на ссуду, тем больше вероятность того, что ссуда будет безошибочной, но предполагается, что пары глаз сосредоточены на чем-то ином, чем на толчке. Кроме того, человеческая природа заключается в том, что рабочие пчелы, которые всегда испытывают нехватку времени, верят словам предыдущей рабочей пчелы в таких трудоемких вопросах, как проверка занятости, поэтому ошибки передаются и не исправляются.

Недостаточный контроль качества перед закрытием, Файлы создаются медленно в процессе ипотеки и вносятся многими людьми, каждый из которых фокусируется на своей специализации. Кто-нибудь удостоверился, что все на месте или он был подготовлен, прежде чем убедиться, что файл отправляется агенту закрытия? И прошел ли файл Тест Разума, чтобы поймать и удовлетворительно объяснить для записи такие особенности, как 6-месячные резервы для заемщика, который едва писал о соотношении доходов?

Почему в списке нет мошенничества?

Мы все слышали заявление о том, что «единственным риском в складских кредитах является мошенничество, а мошенничество редко встречается в ипотечной отрасли».

Менеджер по страхованию, с которым я когда-то работал, любил предполагать, что обед будет в Мими, самом дорогом месте в шаговой доступности, что каждый из его страховщиков, выбранный случайным образом, сможет найти мошенничество в любом файле ссуды, также случайно выбранном, через четыре часа или меньше. Он будет толстеть на бесплатных обедах, если большинство людей не будут полностью осознавать, что мошенничество с ипотекой является почти обычным делом, и это потому, что ни один страховщик в реальном мире обычно не может найти более нескольких минут на файл.

«Мы ловим большой, уродливый чит», — сказал менеджер по страхованию. «Мы просто надеемся, что эта маленькая уродливая афера не причинит нам столько вреда» Обман всегда присутствует. Как это лечится, предотвращает или вызывает потери от мошенничества.

Другие риски для кредиторов

Есть дополнительные риски, которые берет на себя кредитор журнала, и хотя большинство из них связаны с размером кредитов и средними суммами, подлежащими погашению, два из них — нет.

Оба типа риска, не связанные с размером кредитов, связаны с судебными процессами, и ни один из них не известен за пределами сообщества, которое арендует журналы.

Первое и потенциально наиболее вредное можно резюмировать фразой «вы тот, кого вы финансируете». First Alliance, инвестор на вынос и розничный / оптовый кредитор, не смог защитить себя от обвинений в хищнических кредитах, был судим и обанкротился. Класс истца видел, что Lehman Brothers был связан с Первым альянсом, который включал складские кредиты, почувствовал глубокий карман, подал в суд на Lehman Brothers по теории, что он «включил» практику хищнического кредитования Первого альянса, и выиграл 10% -ный приговор Первый Альянс.

Апелляция Lehman находилась на рассмотрении в федеральной системе, когда Lehman объявил о своем собственном банкротстве, и хотя многие связи между подразделениями Lehman и Первым альянсом вряд ли будут дублированы в других отношениях ссудного капитала, случай создал федеральный прецедент в областях, которые могут ожидаться это появится снова. Не случайно филиалы многих крупных игроков на финансовых рынках решили проблему складских кредитов после того, как вероятный исход Lehman приобрел цвет из-за роста субстандартной и хищной рекламы.

Этот риск, особенно для нового участника рынка складских кредитов, как и все риски, представленные в этой короткой статье, может быть уменьшен, хотя риск Первого Альянса / Lehman является более сложным, чем кажется на первый взгляд. Это тема, которая будет рассмотрена подробно. Достаточно сказать, что сейчас вы можете ввести соответствующие меры предосторожности, которые должны быть эффективными, если они строго соблюдаются.

Еще один риск, связанный с судебным разбирательством, заключается в кредитовании ипотечных банкиров, которым регулирующие органы обязаны постоянно иметь линию хранения. Кредитор, который отменяет единственную линию хранения банкира, фактически лишил банкира его деятельности, отозвав его лицензию. Если бы «New York Minute» еще не было на этом языке, он мог бы описать, сколько времени потребуется нью-йоркскому банкиру, чтобы предъявить иск кредитору за отмену последней строки.

Правильная подготовка может снизить этот риск, но вы не можете полностью устранить риск судебного разбирательства. Как и в случае любого другого риска, в цену следует включить риск принуждения к защите как от законных, так и от легкомысленных судебных процессов.

Рыночный риск и проблемы с ликвидностью

Это известная основа для всех кредиторов, и ситуация с складскими кредитами такая же, как и для других видов кредитов. Маржи могут быть вашими друзьями или врагами, в зависимости от того, сколько вы вложили в них планирования, но в целом вы можете предположить, что ваши требования будут самыми большими, когда маржа самая слабая.

В мире аренды складов вероятность больших колебаний в использовании линий варьируется, что часто происходит без каких-либо предвидимых причин. Хотя можно предположить, как правило, правильно, что линии отходят в середине месяца, а поток данных — в конце месяца, различные финансовые и нефинансовые факторы могут привести к тому, что использование клиентов достигнет своего пика в любое время. В конце концов, на большинстве рынков кредит в 1 миллион долларов соответствует только четырем кредитам, и даже небольшой ипотечный банкир может за короткий срок получить около дюжины «дополнительных» кредитов. Поэтому линии хранения требуют большей резервной ликвидности, чем большинство коммерческих линий, а также больше внимания, чтобы свести неиспользованные обязательства к минимуму.

Другим фактором, который следует запланировать, является ожидаемое время ожидания — количество дней, необходимое между временем финансирования займа и временем его погашения в автономном режиме. Большинство контрактов требуют максимум 30 дней, но по практическим причинам этот предел неосуществим, поскольку время ожидания между клиентом и инвестором вынимается. Если вы предполагаете, что, поскольку договорное максимальное время пребывания составляет 30 дней, что вы можете полностью профинансировать линии хранения на средства DDA, ваша стоимость средств будет занижена. 90-дневные деньги должны быть включены, и резервы агрессивных потерь, которые вступят в силу через 90 дней, также должны быть включены в прогноз затрат.

Риск подрядчика

Как мы видели в связи с внезапным падением многих субстандартных кредиторов с 2006 года, инвестор на вынос может опубликовать пресс-релизы о рекордном росте и перспективах за одну неделю и заблокировать своих сотрудников при подготовке к банкротству на следующей неделе. В такой среде традиционный анализ финансовой отчетности неуместен. Лучшая защита, которую имеет кредитор склада, — это возможность постоянно проверять, что происходит между каждым инвестором на вынос и всеми клиентами склада, которые имеют с ним дело, с точки зрения типа продукта, времени ожидания и процента отказов.

Другой класс контрагентов — это ошибки и упущения, а также носители верности. Кредиторы склада обычно требуют E & O от всех своих клиентов и обеспечивают лояльность, и если вы соберете эту информацию по перевозчику, некоторые интересные цифры наверняка сработают. По моему личному мнению, требованием к страхованию и точности E & O было не то, чтобы я собирал на него деньги, а использовал его в качестве контрольного устройства — если клиент не может получить разрешение на минимально требуемую страховку, страховщики перевозчика могли бы выбрать то, что моя страховка могла пропустить. Но все же полезно иметь готовый ответ для FDIC, знать, какие перевозчики защищены и каковы совокупные риски.

Объемная ловушка

Ссуды на недвижимость варьируются от штата к штату, и каждый ипотечный банк имеет немного разные способы ведения бизнеса. Идея о том, что один размер подходит всем при складском кредитовании, не была принята на практике, но большинству кредиторов пришлось признать, что трудно эффективно применять «эффект масштаба» в индустрии складских кредитов. Небольшая операция с несколькими клиентами и небольшим, стабильным, обученным персоналом может эффективно конкурировать с кредиторами журнала массовых процессов Charmat, предлагая высокий уровень обслуживания клиентов без ущерба для стандартов, поскольку он основан на знаниях, а не на общих системах и контрольных списках.

До 2006 года большинство кредиторов журналов использовали программное обеспечение для монолитного супа от одного из немногих поставщиков и активно конкурировали друг с другом за долю рынка. Если вы финансируете 20 миллионов долларов в день, а ваше программное обеспечение или инфраструктура не дают вам 100% того, что вам нужно, вы вынуждены жить с тем, что имеете.

Вы не можете приостановить все действия, если сторонний поставщик полагается на проблему, а затем возобновить работу через несколько дней или недель. Риск возрастает, если вы не можете быстро сменить монолитное программное обеспечение. Когда рынок субстандартного кредитования начал таять, все кредиторы хранилища нуждались в хорошей информации об их подверженности субстандартным кредитам в целом и, в частности, о способах оплаты ARM, но большинство систем не были настроены на отчет о типах кредитов, которые не были распространены при разработке программного обеспечения. Большая часть полуночи была сожжена людьми, работающими над программным обеспечением хранилища данных для сбора данных о типах ссуд, которые не предназначались для отчетности. Тем временем более мелкие кредиторы внесли коррективы, потому что они знали своих клиентов и кредиты, которые они финансировали.

Другой особенностью лет бума была практика многих крупных кредиторов, нанимающих неопытных сотрудников, обучающих их только узким ролям и пытающихся управлять в порядке исключения. Пока объем неуклонно растет, проценты остаются стабильными, но, в конечном счете, 10 миллионов долларов США обесцененного обеспечения представляют потенциальные убытки в размере 10 миллионов долларов США.

Может ли участник складских кредитов начать с малого, расти медленно и получать стабильную прибыль? Это может быть неинтересно, но вполне вероятно. Сосредоточение внимания на краткосрочной доле рынка приводит, как выразился один кредитор, к «округлению рынка для плохих клиентов».

Обертывание

Возможности зарабатывания денег и возможности их потери изобилуют в кредитном поле журнала. Многие аспекты складских кредитов, такие как использование ликвидации в качестве залога в качестве основного источника погашения, противоречат интуитивному восприятию опытных кредиторов. Успех заключается в рассмотрении элементов риска, которые могут быть неизвестны, но которые могут быть определены и предсказаны заранее.

В данной статье предпринята попытка в целом определить основные факторы риска, связанные с кредитованием склада. Для правильного решения проблемы риска лучше всего проанализировать существующие меры безопасности, процедуры и автоматизацию, чтобы по-прежнему полагаться на проверенные ресурсы без добавления большего количества правил, процедур или систем, чем необходимо.

Ссуды на акции могут быть очень полезными для кредитора, который подходит к нему одним глазом с точки зрения выявления и управления рисками, а другой — с возможностями перекрестных продаж, такими как управление денежными средствами и депозитные продукты. Общинные банки могут обнаружить, что обратная экономия от масштаба — отказ от сложного нового программного обеспечения для укомплектования нескольких хорошо организованных сотрудников вместо «армейских чиновников» — может быть очень полезной.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *