Нью-Йорк тянет вас назад

Владение недвижимостью — относительно редкая и необычная вещь в Нью-Йорке. В стране, которая в основном состоит из домовладельцев, город выделяется: более двух третей его домохозяйств составляют те, кто арендует, но не имеет собственного жилья.

Различия не ограничиваются имущественными показателями. Как и в остальной Америке, в Нью-Йорке есть дома для одной семьи и дома с террасами. Он также имеет кондоминиум, в котором люди владеют своими квартирами, а общие зоны являются общими. Но, в некоторой степени неслыханный в остальной части страны, жилой фонд Нью-Йорка также включает кооперативы.

Покупатели в кооперативе технически не владеют какой-либо недвижимостью. Кооператив, который почти всегда является квартирой, состоит из акций корпорации, которой принадлежит жилое здание, в сочетании с «арендой имущества», которая позволяет владельцу жить неопределенно долго, при условии, что владелец соблюдает условия операции.

Во многих частях Америки правила, которые жители Нью-Йорка принимают как часть жизни в большом городе, будут казаться почти невыносимыми. Вы не можете купить или продать кооперативную квартиру без согласия кооперативного совета, который часто отказывается от этого согласия и не обязан объяснять причину. Во время жилищного кризиса некоторые кооперативы проводили неофициальную политику блокирования продаж, поскольку считали, что цены слишком низкие; Члены совета директоров, которые платили более высокие цены в годы бума, не хотели признавать, что их дома обветшали. Когда кооператив утверждает продажу, он часто также получает часть выручки через «налог с продаж», который он накладывает на сделку.

Многие кооперативные советы ограничивают объем финансирования, которое могут использовать покупатели. Некоторые, особенно в более дорогих зданиях Манхэттена, допускают только операции с наличными. Некоторые кооперативы приветствуют предпочтения покупателей знаменитостей; другие ненавидят папарацци и зрителей, которых они могут привлечь.

Казалось бы, город будет ограничивать владельцев кооперативов, принимая во внимание все проблемы, связанные с этим конкретным нью-йоркским учреждением. Но вы не правы. Фактически, структура нью-йоркской системы налога на недвижимость наказывает кооперативов и владельцев жилья. Их недвижимость облагается налогом в гораздо большей пропорции их рыночной стоимости, чем отдельные дома. (В большинстве штатов налоговые ставки основаны непосредственно на справедливой рыночной стоимости, причем потенциальные различия в ставках зависят от того, является ли недвижимость основным жильем, второстепенным домом или другим типом собственности. Система в Нью-Йорке, согласно ее описанию, Византийский, фрагментарный и неэффективный, а также один из самых дорогих в Америке. (1)

В течение последних 15 лет штат предлагал помощь владельцам кооперативов и квартир как в городе, так и в его пригородах, где сосредоточено большинство оставшихся многоквартирных домов в Нью-Йорке. Это облегчение приняло форму налоговых льгот, которые напрямую снизили налоги для большинства владельцев жилья. Кооперативные собственники могут получить косвенную выгоду только потому, что кооперативные корпорации платят налоги на кооперативную собственность, а не на владельцев паев. Большинство кооперативов заплатили помощь, но поскольку помощь помогла покрыть расходы на содержание здания, владельцы квартир продолжали получать выгоду.

Однако теперь государство ужесточило правила предоставления права на получение помощи таким образом, что, вероятно, обманет многих нечестных владельцев, чтобы они платили государственные и городские налоги, что обойдется намного дороже того, что стоит облегчения.

С другой стороны, новые правила, вероятно, будут означать больший интерес для адвокатов по наследству в Нью-Йорке. Учитывая то, как работает законодательный орган Нью-Йорка — настойчиво стремиться к максимальному доходу, пытаясь отдать предпочтение заинтересованным группам с хорошими связями — эти побочные продукты реформы реформы, вероятно, не случайны.

Как сообщает New York Times, губернатор Эндрю Куомо ранее в этом году подписал закон, который ограничивал бы кооперативные и жилищные сокращения для владельцев, которые объявляют квартиры своим основным местом жительства. (2) Если вы владеете кооперативной квартирой, скажем на Манхэттене, в качестве второго дома, вы будете платить более высокую ставку налога, чем если бы у вас был частный дом равной ценности в Ривердейле или Ямайке. Эти независимые дома не обязательно должны быть основными резиденциями, чтобы претендовать на льготный налоговый режим.

Владение кооперативом или жильем через трастовый фонд или компанию с ограниченной ответственностью также неприемлемо, хотя город может включать трастовые фонды, бенефициары которых могут показать, что они используют дом в качестве своего основного места жительства.

Многие домовладельцы могут обнаружить, что заполнение формы или телефонный звонок — это небольшая цена за налоговые льготы, которая может стоить несколько тысяч долларов в год. Я уверен, что многие будут сожалеть об этом.

Налоговая льгота на имущество может быть изменена или прекращена в любое время. Однако, согласно драконовской политике подоходного налога в Нью-Йорке, от членства в клубе с высокими налогами "резидент" в Нью-Йорке очень трудно отказаться. Вы можете попытаться выйти, но они вас затянут.

Предположим, у вас есть дом в Коннектикуте и квартира на Манхэттене. Если вы объявите свою квартиру основным местом проживания, штат Нью-Йорк и Нью-Йорк будут считать вас резидентом, и вы будете платить подоходный налог с обоих доходов. Если вы все еще проводите большую часть своей ночи в Коннектикуте, этот штат также будет относиться к вам как к жителю. Самое большее, каждый штат даст вам кредит на налоги, выплачиваемые с заработной платы, которую вы зарабатываете в другом, но весь инвестиционный доход будет облагаться налогом как в обеих странах, так и в городе.

Становится хуже. Предположим, вы переезжаете во Флориду, продаете дом в Коннектикуте, но сохраняете квартиру в Нью-Йорке. Возможно, вы проводите большую часть своего времени, работая в новом доме во Флориде, и время от времени вы приезжаете на Манхэттен только для встреч или друзей. Объявив, что Нью-Йорк является вашим местом жительства, Эмпайр-Стейт по-прежнему будет относиться к вам как к резиденту, даже если вы останетесь только несколько дней в году. Государственная система разрешения налоговых споров сильно искажена в пользу сборщика налогов. Единственный надежный способ избавиться от этого места жительства в Нью-Йорке — это избавиться от квартиры в Нью-Йорке.

Наличие кондоминиума от вашего имени гарантирует, что ваша собственность должна пройти через наследство в Нью-Йорке. Ваша воля становится частью публичного реестра. Многие владельцы недвижимости доверяют свои акции трастовым или обществам с ограниченной ответственностью, чтобы избежать затрат и публичного наследования. Новые правила снижения налогов на недвижимость будут поощрять неосторожных владельцев к системе наследования в Нью-Йорке. Более того, прямое владение недвижимостью также втянет некоторых владельцев за пределами штата в систему налогообложения недвижимости в Нью-Йорке.

Стоит ли воспользоваться скидкой на основе новых правил? Конечно, если вы житель Нью-Йорка, окрашенный в шерсть, который никогда бы не подумал жить в другом месте. В этом случае возьмите то, что дает вам право.

Все остальные: будьте осторожны. Возможно, вы не захотите смотреть на лошадь с подарком во рту, но если лошадь сделана из дерева и кто-то оставляет ее перед дверью замка, подумайте, прежде чем взять ее внутрь.

источники:

1) Департамент налогов и финансов штата Нью-Йорк, "Система налогообложения недвижимости Нью-Йорка"

2) The New York Times: «Изменения в налоговых льготах распространяются на многих владельцев квартир»

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *