Контрольные списки Due Diligence — для сделок с коммерческой недвижимостью

Вы планируете купить или финансировать коммерческую или промышленную недвижимость? Торговый центр? Офисное здание Ресторан / банкет? Парковка? Storefront? АЗС? Производственный завод? Журнал? Логистический терминал? Медицинский корпус? Дом престарелых Отель / Мотель? Фармация? Банковский кредит? Арена спорта и развлечений? Другое?

Ключом к инвестированию в коммерческую недвижимость является проведение надлежащей юридической проверки, чтобы вы знали все соответствующие факты, чтобы принять мудрое инвестиционное решение и рассчитать ожидаемый возврат инвестиций.

Следующие контрольные списки предназначены для того, чтобы помочь вам провести целенаправленное и содержательное расследование.

Основные понятия должной осмотрительности:

Коммерческие сделки с недвижимостью НЕ похожи на крупные покупки жилья.

Отказ от ответственности: пусть покупатель остерегается.

Правила защиты прав потребителей, применимые к покупкам жилья, редко применяются к сделкам с коммерческой недвижимостью. Принцип, который покупатель должен проверить, судить и проверить самостоятельно, распространяется на покупку коммерческой недвижимости.

Due diligence: «Мера предосторожности, действия или усердие, которые следует ожидать от разумного и осмотрительного человека в определенных обстоятельствах и которые обычно выполняются; не измеряется каким-либо абсолютным стандартом, но зависит от относительных фактов конкретного случая. "Черный юридический юридический словарь; Западная издательская компания.

Договорные заявления и гарантии НЕ заменяют должной осмотрительности.

Нарушение заверений и гарантий = судебный процесс, время и деньги.

ЧТО ТАКОЕ СУММА?

Масштаб, интенсивность и направленность любой юридической проверки на коммерческую или промышленную недвижимость зависит от целей исследуемой стороны. Эти цели могут варьироваться в зависимости от того, проводится ли исследование в пользу (i) стратегического покупателя (или долгосрочного арендатора); (ii) финансовый покупатель; (iii) разработчик; или (iv) кредитор.

Если вы являетесь Продавцом, понимайте, что для закрытия сделки ваш Покупатель (и его Кредитор) должны решить все существенные проблемы, связанные с его целью — для некоторых из них требуется информация, которую может предоставить только вы, как Владелец.

ОБЩИЕ ЦЕЛИ:

(i) «Стратегический покупатель» (или долгосрочный арендатор) приобретает недвижимость для собственного использования и должен проверить, что недвижимость подходит для предполагаемого использования.

(ii) «Финансовый покупатель» приобретает недвижимость, чтобы получить ожидаемый доход от инвестиций, генерируемых потоком дохода от собственности, и должен указать сумму, скорость и устойчивость потока дохода. Опытный финансовый покупатель, скорее всего, рассчитает свою прибыль на основе дисконтированных денежных потоков, а не на менее точной ставке капитализации («коэффициент капитализации»), и для этого потребуется соответствующая финансовая информация.

(iii) «Застройщик» стремится внести добавленную стоимость путем изменения характера или использования объекта недвижимости — обычно с помощью краткосрочной или среднесрочной стратегии выхода из продажи объекта недвижимости; тем не менее, девелопер может спланировать долгосрочное обслуживание объекта в качестве финансового покупателя после застройки или реконструкции. Разработчик должен сосредоточиться на том, носит ли запланированное изменение характер или может ли оно быть реализовано экономически эффективным способом. Разработчик due diligence сосредоточится на вопросах, связанных с рыночным спросом, доступом, использованием и финансированием.

(iv) «Кредитор» стремится установить два основных критерия предоставления кредитов:

1. «Возможность погашения» — способность объекта приносить достаточный доход для своевременного погашения кредита; и

2. «Достаточность обеспечения» — объективная стоимость выбытия обеспечения в случае дефолта требуется для обеспечения достаточных средств для погашения кредита, затрат на восстановление и затрат в случае принудительного восстановления.

Сумма тщательного расследования, которое должно быть проведено (например, «Due Diligence») для расследования конкретного проекта коммерческой или промышленной собственности, — это сумма запроса, необходимая для ответа на каждый из следующих вопросов в той степени, в которой это имеет отношение к целям расследующей стороны:

I. НЕДВИЖИМОСТЬ:

1. Что именно НЕДВИЖИМОСТЬ покупатель считает, что он приобретает?

(Земля?

(б) здание?

(c) Оборудование?

(d) Другие улучшения?

(д) Другие права?

(f) Все причитающиеся проценты, включая все авиационные и подземные права?

(g) Все права на разработку?

2. Как Покупатель планирует использовать Имущество?

3. Позволяет ли физическое состояние объекта использовать его в соответствии с планом?

а) коммерчески адекватный доступ к общественным улицам и дорогам?

(б) Достаточная парковка?

(в) Структурное состояние для улучшения?

(d) Загрязнение окружающей среды?

(i) Невинная защита Покупателя и освобождение от ответственности

(ii) Все соответствующие запросы

4. Существуют ли какие-либо юридические ограничения на использование имущества Покупателем в соответствии с планом?

(а) зонирование?

(б) Чеки на частное использование земли?

(c) Закон об американцах-инвалидах?

(d) Наличие лицензии?

(i) Лицензия на алкоголь?

(ii) Лицензия на развлечения?

(iii) Лицензия на еду на открытом воздухе?

(iv) Можете ли вы проехать через окна?

(д) Другие препятствия?

5. Сколько покупатель рассчитывает заплатить за недвижимость?

6. Существуют ли какие-либо условия на или внутри объекта недвижимости, которые могут увеличить эффективную стоимость приобретения, связанную с его приобретением или использованием?

(а) Рейтинг владельцев недвижимости?

(б) налог на имущество в соответствии со стоимостью?

(в) Специальная оценка?

(d) Необходимые сборы за использование необходимых средств?

(я) Дренаж?

(ii) Доступ?

(iii) Парковка?

(iv) Другое?

7. Любое вмешательство в собственность или из собственности на другие земли?

8. Есть ли какие-либо имущественные сборы, которые не будут сняты при закрытии?

(а) Содействие?

б) Заветы, которые распространяются на землю?

(c) Обязательства или другие финансовые услуги?

(г) лизинг?

9. Лизинг?

(а) Маржинальные депозиты?

(б) Варианты продления?

(c) Варианты покупки?

(d) Право на первый отказ?

(д) Права на первое предложение?

(f) Обязательства по техническому обслуживанию?

(g) Обязательство арендодателя предоставлять СМИ?

(h) Налог на имущество или CAM CAM?

(я) выдающаяся арендная плата?

(j) Арендная плата оплачена заранее?

(k) Арендатор смешивает / использует контроль?

(l) Эксклюзивные арендаторы?

(m) Требования к парковке арендатора?

(n) Автоматическое подчинение ренты будущим ипотечным кредитам?

(o) Другие соответствующие условия аренды?

10. Новое строительство?

(а) Наличие разрешений на строительство?

(б) инструменты?

(c) разрешение NPDES (национальная система удаления загрязнений)?

(i) Этап 2 в марте 2003 года — требуется разрешение, если земля нарушена на одном или нескольких акрах.

(ii) Там, где это уместно, требуется План предотвращения загрязнения ливневых вод (ПППЗ).

II. ПРОДАВЕЦ:

1. Кто продавец?

(а) человек?

(б) Доверие?

(в) Партнерство?

(г) Корпорация?

(e) Общество с ограниченной ответственностью?

(f) Другая юридически существующая организация?

2. Если существует лицо, не являющееся физическим лицом, является ли продавец действительным и имеет ли продавец хорошую репутацию?

3. Является ли продавец владельцем недвижимости?

4. Имеет ли продавец право передавать имущество?

(а) Совет по утверждению директоров?

(б) Согласие акционера или участника?

(c) Другие согласия?

(d) Существуют ли какие-либо особые требования к иностранному физическому или юридическому лицу?

(I) Квалификация для ведения бизнеса в юрисдикции собственности?

(ii) федеральный налоговый вычет?

(iii) Соблюдение Закона о патриотах США?

5. Кто имеет право связывать Продавца?

6. Достаточно ли выручки от продажи для погашения всех залогов?

III. ПОКУПАТЕЛЬ:

1. Кто покупатель?

2. Каково точное юридическое имя Покупателя / Получателя?

3. Если Покупатель / Грантополучатель является юридическим лицом, правильно ли он был создан и имеет ли он хорошую репутацию?

(а) Устав или регистрация — устав организации

(б) сертификат хорошей репутации

4. Имеет ли Покупатель / Заемщик право владеть и распоряжаться имуществом и, в случае необходимости, финансировать покупку имущества?

(а) Совет по утверждению директоров?

(б) Согласие акционера или участника?

(c) Существуют ли какие-либо особые требования к иностранному физическому или юридическому лицу?

(i) Квалификация для ведения бизнеса в юрисдикции собственности?

(ii) Соблюдение Закона о патриотах США?

(iii) Соблюдение Закона о банковской тайне / борьбе с отмыванием денег?

5. Кто уполномочен связывать Покупателя / Грантополучателя?

Внутривенно ФИНАНСИРОВАНИЕ ПОКУПАТЕЛЯ:

А. УСЛОВИЯ ДЛЯ БИЗНЕС-КРЕДИТА:

Какие условия кредитования согласовал Покупатель как Заемщик и его Кредитор?

(а) Какова сумма кредита?

(б) Какова процентная ставка?

(c) Каковы условия погашения?

(d) Что такое залог?

(i) Только коммерческая недвижимость?

(ii) недвижимость и личная собственность вместе?

(д) Первый залог? Младший залог?

(е) это разовый кредит?

(ж) Многократный кредит?

(h) Строительный кредит?

(i) Если это многократный кредит, капитал может быть снова привлечен после погашения до наступления срока кредита; сделать это возобновляемой кредитной линией?

(j) Требуются ли резервы?

(i) Процентный резерв?

(ii) Резерв для ремонта?

(iii) Положения о налоге на имущество?

(iv) страховые резервы?

(v) Положения о восстановлении окружающей среды?

(vi) Другие резервы?

(k) Существуют ли требования к заемщику для открытия операционных счетов компании у кредитора? Если да, обязан ли заемщик поддерживать минимальные компенсационные остатки?

(l) Обязан ли заемщик создавать коммерческие счета в качестве дополнительного обеспечения?

(m) Существуют ли сборы за досрочное погашение или требования по поддержанию дохода (каждое из них иногда называют «штрафами за досрочное погашение»)?

(n) Существуют ли периоды перерыва, в которые заемщик не может погасить кредит?

(o) Есть ли плата за заем или «залог добросовестности» после того, как заемщик примет обязательство?

(p) Взимается ли ссудодатель или ссудный брокер во время закрытия сборов за финансирование ссуды, комиссионных за ссуду или другой ссудной комиссии?

(q) Каковы обязательства кредитора в отношении возмещения затрат кредитора? Когда они должны? Каковы обязательства Заемщика по покрытию расходов Кредитора, если кредит не закрывается?

B. ДОКУМЕНТАЦИЯ КОММЕРЧЕСКОГО КРЕДИТА НЕДВИЖИМОСТИ

Обладает ли Покупатель всей информацией, необходимой для удовлетворения требований займа кредитора?

Не все требования к кредитной документации могут быть известны в начале транзакции, хотя большинство требований к коммерческой кредитной документации довольно типичны. Некоторая необходимая информация может быть получена только от Продавца. Представление этой информации Покупателю для доставки его кредитору должно быть обязательным в договоре купли-продажи.

В качестве руководства к тому, что может потребовать кредитор коммерческой недвижимости, типичный контрольный список для закрытия кредита на коммерческую недвижимость представлен ниже.

Контрольный список закрытия кредита на коммерческую недвижимость

1. Собственный вексель

2. Личные гарантии (которые могут быть полными, частичными, обеспеченными, необеспеченными, платежные гарантии, гарантии восстановления или ряд других типов гарантий, которые могут потребоваться Кредитором).

3. Кредитный договор (часто прилагается к векселю и / или ипотеке, а не как отдельный документ)

4. Ипотека (иногда продлевается с ипотекой, договором об обеспечении и расписанием)

5. Назначение арендной платы и аренды

6. Соглашение об обеспечении

7. Финансовый отчет (иногда называемый «UCC-1» или «Первоначальное представление»)

8. Подтверждение хорошего положения заемщика; в том числе

(a) Заверенная копия организационных документов кредитора (включая устав, если заемщик является корпорацией; устав и письменное операционное соглашение, если заемщик является компанией с ограниченной ответственностью; заверенная копия договора о доверительном управлении со всеми изменениями, если заемщик является трастовым фондом или другим фондом фидуциарный и т. д.)

(b) Свидетельство о хорошей репутации (в случае корпорации или LLC) или Свидетельство о существовании (в случае товарищества с ограниченной ответственностью) или Свидетельство о квалификации для осуществления предпринимательской деятельности (если Заемщик является предприятием, действующим в стране, отличной от страны происхождения)

9. Подтверждение разрешения заемщика на заимствование; в том числе

(а) Сертификат заемщика;

(б) Заверенные резолюции

(c) Свидетельство о признании

10. Удовлетворительное страхование ответственности (которое, как правило, требует, для анализа кредитора, копии всех регистрационных документов в Приложении B обязательства по праву собственности, чтобы остаться после закрытия), вместе с необходимыми рекомендациями по страхованию коммерческого права собственности, часто включая:

(а) Где это возможно, подтверждение прав позитивных кредиторов (расширение сферы действия в отношении исключения политики 7 и исключения политики 3 (а) и 3 (d), поскольку они относятся к правам кредитора)

(б) ALTA 3.1 Изменение зонирования изменено, чтобы включить парковку

(c) ALTA 1 всесторонняя поддержка

(d) Подтверждение местонахождения (адрес)

(e) Подтверждение доступа (доступ транспортных средств к общественным улицам и дорогам)

(f) Подтверждение присоединения (застрахованная земля состоит из одного участка без пробелов и осколков)

(g) Утверждение ПИН-кода (гарантия того, что идентифицированные номера индекса налога на постоянное имущество являются единственными действительными ПИН-кодами, влияющими на обеспечение, и что они относятся только к имуществу обеспечения)

(h) Подтверждение ростовщичества (гарантия того, что кредит не нарушает никаких запретов на чрезмерные проценты)

(i) другое внедренное страхование правового титула, применимое для защиты предполагаемого использования и стоимости обеспечения, которое может быть определено на основе анализа правового титула и проверки страхового обязательства или в результате наличия особых проблем, связанных с транзакцией или заемщиком.

11. Текущее обследование ALTA (3 комплекта) (обычно готовится в соответствии с минимальными подробными подробными стандартами для обследований, касающихся права собственности на землю ALTA / ACSM, заверенными кредитором, покупателем и страховщиком правового титула.

12. Текущий список аренды

13. Заверенная копия всех договоров аренды (3 комплекта)

14. Сертификаты арендатора Estoppel

15. Соглашения о подчинении арендатора, соглашения о невмешательстве и заключение договоров (иногда их просто называют «SNDA»).

16. UCC, решение, ожидающее решения, процедура банкротства и налоговый отчет

17. Оценка (должна соответствовать Разделу XI FIRREA (Закон о реформе, восстановлении и применении финансовых учреждений 1989 года, с поправками)

18. Отчет об оценке состояния окружающей среды (иногда упоминается как аудиторский отчет Фазы I и / или Фазы 2)

19. Соглашение об охране окружающей среды (подписано заемщиком и поручителями)

20. Аудиторский отчет об улучшениях сайта

21. Доказательство того, что страхование рисков определяет кредитора как получателя ипотеки / кредитора; и страхование ответственности, определяющее Кредитора как «дополнительно застрахованного» (иногда называемого «Согласие 27 и Соглашение 25, соответственно)»

22. Юридическое заключение представителя заемщика

23. Документы в области кредитного андеррайтинга, такие как подписанные налоговые декларации, отчеты об операциях с недвижимостью и т. Д., Которые кредитор может указать

24. Соглашение о соответствии (иногда также называемое соглашением об ошибках и пропусках), в котором заемщик соглашается исправить после закрытия ошибки или упущения в кредитной документации.

Полезно ознакомиться с требованиями к документации кредитора в начале сделки, если это целесообразно. Требования, вероятно, будут изложены с некоторыми подробностями в Кредитном обязательстве кредитора, которое обычно намного более детально, чем большинство кредитных обязательств, выданных в сделках с жильем.

Расследование должной осмотрительности в сделке с коммерческой недвижимостью может быть трудоемким и дорогостоящим во всех случаях.

Если требования по кредиту не могут быть выполнены, лучше заключить эту договоренность в договорном «периоде должной осмотрительности», который обычно предусматривает так называемое «освобождение», чем в более поздние сроки, когда можно заработать больше всего денег, риск утраты или возникновение другой ответственности. закрытие.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Проведение эффективной юридической экспертизы в коммерческой сделке с недвижимостью для выявления всех соответствующих фактов и условий, влияющих на недвижимость и сделку, имеет решающее значение.

В отличие от занимаемой владельцами жилой недвижимости, когда дом почти всегда может быть занят в качестве дома покупателя, на коммерческую недвижимость, приобретенную для коммерческих или инвестиционных целей, влияет множество факторов, которые могут повлиять на их использование и стоимость.

Наличие этих факторов и их влияние на способность Покупателя использовать недвижимость по прямому назначению и на прогнозируемую инвестиционную прибыль покупателя могут быть обнаружены только при тщательном исследовании и внимании к деталям.

Обстоятельства каждой сделки определяют необходимую степень усердия. Уровень ухода, требуемый в данных обстоятельствах, является должным вниманием.

Вы должны проявлять должную осторожность.