Контрольные списки Due Diligence — для сделок с коммерческой недвижимостью

Вы планируете купить или профинансировать коммерческую или промышленную недвижимость? Торговый центр? Офисное здание? Ресторан / банкет? Стоянка? Витрина? Заправка? Производственная база? Склад? Логистический терминал? Медицинский корпус? Дом отдыха? Отель / мотель? Аптека? Банковский кредит? Спортивно-развлекательный зал? Разные?

КЛЮЧОМ к инвестированию в коммерческую недвижимость является проведение надлежащей комплексной проверки, чтобы убедиться, что вы знаете все соответствующие факты, чтобы принять мудрое инвестиционное решение и рассчитать ожидаемую отдачу от инвестиций.

Следующие ниже контрольные списки разработаны, чтобы помочь вам в проведении целенаправленного и значимого расследования.

Основные концепции должной осмотрительности:

Сделки с коммерческой недвижимостью НЕ похожи на покупку больших домов.

Caveat Emptor: покупатель остерегается.

Законы о защите прав потребителей, которые применяются к покупке жилья, редко применяются к сделкам с коммерческой недвижимостью. При покупке коммерческой недвижимости принцип заключается в том, что покупатель должен исследовать, судить и проверять себя.

Должная осмотрительность: «Такая мера осмотрительности, действия или настойчивости, которую можно было бы ожидать от разумного и благоразумного человека (лиц) и обычно проявлять ими при определенных обстоятельствах; не измеряется каким-либо абсолютным стандартом, но зависит от относительных фактов конкретного случая. Юридический словарь Блэка; West Publishing Company.

Договорные заверения и гарантии НЕ заменяют должную осмотрительность.

Нарушение заявлений и гарантий = судебный процесс, время и деньги.

Какое усердие требуется?

Объем, интенсивность и цель любой юридической проверки коммерческой или промышленной недвижимости будет зависеть от целей стороны, от имени которой она проводится. Эти цели могут различаться в зависимости от того, идет ли расследование в пользу (i) стратегического покупателя (или долгосрочного арендатора); (ii) финансовый покупатель; (iii) Разработчик; или (iv) кредитор.

Если вы являетесь Продавцом, обратите внимание, что для закрытия транзакции ваш Покупатель (и его Кредитор) должны решить все вопросы, относящиеся к их цели — некоторые из которых требуют информации, которую только вы, Владелец, можете предоставить в достаточной степени.

ОБЩИЕ ЗАДАЧИ:

(i) «Стратегический покупатель» (или долгосрочный арендатор) покупает недвижимость для личного пользования и должен убедиться, что недвижимость подходит для предполагаемого использования.

(ii) «Финансовый покупатель» приобретает недвижимость из-за ожидаемой отдачи от инвестиций от потока доходов от недвижимости и должен определять размер, скорость и устойчивость потока доходов. Опытный финансовый покупатель, скорее всего, рассчитает прибыль на основе дисконтированных денежных потоков и не обязательно будет использовать менее точную ставку капитализации («ставка капитализации»), и для этого ему потребуется соответствующая финансовая информация.

(iii) «девелопер» стремится увеличить стоимость за счет изменения характера или использования собственности — как правило, с помощью краткосрочной или среднесрочной стратегии выхода для продажи собственности; хотя Застройщик может запланировать долгосрочное техническое обслуживание собственности как Финансовый покупатель после расширения или реконструкции. Разработчик должен сосредоточиться на том, является ли запланированное изменение естественным или может быть применено экономически эффективным способом. Разработчик комплексной проверки будет сосредоточен на рыночном спросе, доступе, использовании и финансировании.

(iv) «Кредитор» стремится установить два основных критерия для предоставления ссуды:

1. «Платежеспособность» — способность собственности приносить доход, достаточный для своевременного погашения кредита; и

2. «Достаточность обеспечения» — объективная стоимость продажи обеспечения в случае невыполнения ссуды для обеспечения достаточных средств для погашения ссуды, затрат на обслуживание и затрат на восстановление в случае необходимости взыскания обязательного обязательства.

Сумма должной осмотрительности, которая должна быть проведена (т. Е. «Должная осмотрительность») для расследования конкретного проекта коммерческой или промышленной недвижимости, представляет собой объем запроса, необходимый для ответа на каждый из следующих вопросов в той степени, которая соответствует целям исследующей стороны:

I. СОБСТВЕННОСТЬ:

1. Что именно представляет собой СОБСТВЕННОСТЬ, которую рассматривает покупатель?

(Земной шар?

(б) Строительство?

(c) Крепления?

(d) Другие улучшения?

(e) Другие права?

(f) Полная процентная ставка, включая все авиационные и подземные права?

(g) Какие-либо права на развитие?

2. Как планируется использовать Недвижимость Покупателем?

3. Позволяет ли физическое состояние Имущества использовать его по назначению?

а) надлежащий доступ к улицам и дорогам общего пользования?

(б) Достаточная парковка?

(c) Структурное состояние улучшения?

d) загрязнение окружающей среды?

(i) Защита невиновного покупателя и возмещение убытков

(ii) Любые соответствующие запросы

4. Существуют ли правовые ограничения на использование Имущества, запланированное Покупателем?

а) Планирование землепользования?

б) Аудит частного землепользования?

(c) Закон об инвалидах американцев?

(d) Наличие лицензии?

(i) Лицензия на алкоголь?

(ii) Лицензия на развлечения?

(iii) Лицензия на обед на открытом воздухе?

(iv) Разрешено проезжать через окна?

(д) другие препятствия?

5. Сколько покупатель рассчитывает заплатить за недвижимость?

6. Существуют ли какие-либо условия на Имуществе или внутри Имущества, которые могут увеличить фактическую стоимость приобретения или использования Собственности Покупателем?

(а) Рейтинги собственников?

(б) Соответствие налога на имущество стоимости?

(c) Специальная оценка?

(d) Требуемая плата за пользование основными удобствами?

(i) Дренаж?

(ii) Доступ?

(iii) Парковка?

(iv) другое?

7. Любое вмешательство в собственность или собственность на другие территории?

8. Существуют ли какие-либо расходы на Имущество, которые не будут оплачены при Закрытии?

а) Легкости?

б) Заветы с землей?

в) Залоги или другие финансовые офисы?

(d) Лизинг?

9. Лизинг?

а) наценки?

(б) Варианты продления срока?

(c) Варианты покупки?

(d) Право первого отказа?

(e) Права на первоначальную заявку?

е) обязательства по содержанию?

(g) Обязанность арендодателя предоставлять коммунальные услуги?

(h) Налог на недвижимость или гарантийный депозит CAM?

(i) Непогашенная арендная плата?

(j) Арендная плата оплачивается заранее?

(k) Смешивание арендаторов / контроль использования?

(l) Исключительность арендаторов?

(m) Требования к парковочным местам арендаторов?

(n) Автоматическое подчинение лизинга будущим ипотечным кредитам?

(o) Другие существенные условия аренды?

10. Новое строительство?

а) Наличие разрешений на строительство?

(б) Инструменты?

(c) Одобрение NPDES (Национальной системы дезактивации)?

(i) Этап 2, вступающий в силу с марта 2003 г. — разрешение требуется, если нарушена земля хотя бы на одном акре земли.

(ii) Требуется план предотвращения загрязнения ливневыми водами (SWPPP), если применимо.

II. ДИЛЕР:

1. Кто продавец?

(а) Индивидуальный?

б) Доверие?

(c) Партнерство?

(d) Корпорация?

(e) Общество с ограниченной ответственностью?

(f) другое юридически существующее лицо?

2. Если продавцом является не физическое лицо, то действительно ли оно и с хорошей репутацией?

3. Владеет ли Продавцом недвижимость?

4. Имеет ли продавец право передавать Недвижимость?

(а) Утверждение Совета директоров?

(б) Согласие акционера или участника?

(c) Другие разрешения?

(d) Существуют ли какие-либо особые требования для иностранного физического или юридического лица?

(i) Право на ведение бизнеса в собственности?

(ii) Федеральное налоговое удержание?

(iii) Соблюдение Патриотического закона США?

5. Кто уполномочен связывать Продавца?

6. Достаточно ли выручки от продажи для погашения всех залогов?

III. ПОКУПАТЕЛЬ:

1. Кто покупатель?

2. Каково точное официальное имя Покупателя / Получателя?

3. Если покупатель / получатель гранта является юридическим лицом, было ли оно правильно учреждено и придерживается ли хорошего мнения?

(а) Устав или компании — устав организации.

(б) Свидетельство о хорошей репутации

4. Имеет ли покупатель / получатель права владеть и управлять Имуществом и, если применимо, финансировать приобретение Имущества?

(а) Утверждение Совета директоров?

(б) Согласие акционера или участника?

(c) Существуют ли какие-либо особые требования для иностранного физического или юридического лица?

(i) Право на ведение бизнеса в юрисдикции по недвижимости?

(ii) Соблюдение Патриотического закона США?

(iii) Закон о банковской тайне / соблюдение требований по борьбе с отмыванием денег?

5. Кто уполномочен связывать Покупателя / Получателя гранта?

IV. ФИНАНСИРОВАНИЕ ПОКУПАТЕЛЯ:

A. ДЕЛОВЫЕ УСЛОВИЯ КРЕДИТА:

Какие условия займа принял Покупатель как заемщик и кредитор?

(а) Какова сумма кредита?

(б) Какая процентная ставка?

(c) Каковы условия погашения?

(г) Что такое безопасность?

(i) Только коммерческая недвижимость?

(ii) Недвижимость и личная собственность вместе?

(e) Первое право удержания? Младший залог?

(f) Это единовременная ссуда?

(g) Кредит с несколькими авансами?

(h) Строительный кредит?

(i) если это ссуда с множественными авансами, может ли основная сумма долга быть заимствована снова после выплаты до наступления срока погашения ссуды; действует как возобновляемая кредитная линия?

(j) Есть ли резервы?

(i) Резервы по процентам?

(ii) Резервы на ремонт?

(iii) Положения по налогу на недвижимость?

(iv) Страховые резервы?

(v) Запасы экологической реабилитации?

(vi) другие положения?

(k) Существуют ли требования к заемщику по открытию операционных счетов у кредитора? Если да, то должен ли заемщик поддерживать минимальный компенсационный баланс?

(l) Требуется ли от заемщика залог бизнес-счетов в качестве дополнительного обеспечения?

m) Существуют ли какие-либо сборы за досрочное погашение или требования по удержанию прибыли (каждое из которых иногда называют «штрафами за досрочное погашение»)?

(n) Существуют ли периоды неисполнения обязательств, в течение которых заемщик не может выплатить ссуду?

(o) Существует ли комиссия за обязательство по предоставлению кредита или «добросовестный депозит», подлежащий уплате после того, как заемщик принял обязательство по предоставлению кредита?

(p) Есть ли комиссия за финансирование ссуды, комиссия за посредничество ссуды или другая ссудная комиссия, причитающаяся кредитору или ссудному брокеру при закрытии ссуды?

(q) Каковы обязательства заемщика по возмещению расходов перед кредитором? Когда они должны быть оплачены? Каковы обязательства заемщика по покрытию расходов кредитора, если кредит не закрыт?

Б. ДОКУМЕНТАЦИЯ КРЕДИТА НА КОММЕРЧЕСКУЮ СОБСТВЕННОСТЬ

Располагает ли покупатель всей информацией, необходимой для выполнения требований кредитора по закрытию ссуды?

Не все требования к кредитной документации могут быть известны в начале сделки, хотя большинство требований к кредитной документации на коммерческую недвижимость являются стандартными. Некоторую необходимую информацию можно получить только у Продавца. Предоставление этой информации Покупателю для доставки кредитору должно быть обязательным в договоре купли-продажи.

Типичный контрольный список закрытия ссуды на коммерческую недвижимость представлен ниже в качестве руководства о том, что может потребовать кредитор коммерческой недвижимости.

Контрольный список закрытия кредита на коммерческую недвижимость

1. Переводной вексель

2. Личные гарантии (которые могут быть полными, частичными, обеспеченными, необеспеченными, платежными гарантиями, гарантиями возврата или любыми другими гарантиями, которые могут потребоваться Кредитором).

3. Кредитный договор (часто включается в простой вексель и / или ипотеку, а не является отдельным документом).

4. Ипотека (иногда продлевается с ипотекой, соглашением об обеспечении и декларацией оборудования)

5. Передача аренды и аренды

6. Соглашение об обеспечении

7. Финансовый отчет (иногда именуемый «UCC-1» или «Первоначальное уведомление»)

8. Свидетельство хорошей репутации заемщика; включая

(a) Заверенная копия организационных документов заемщика (включая соглашение об учреждении, если заемщик является корпорацией; устав организации и письменное операционное соглашение, если заемщик является компанией с ограниченной ответственностью; заверенная копия договора доверительного управления с внесенными в него поправками, если заемщик) является трастом или другим целевой фонд; и т.д.)

(b) Сертификат хорошей репутации (в случае корпорации или ООО) или Сертификат существования (в случае ограниченного партнерства) или Сертификат деловой квалификации (если Заемщик является юридическим лицом, действующим в стране, отличной от страны, в которой он был учрежден)

9. Подтверждение разрешения заемщика на получение займа; включая

(а) Свидетельство заемщика;

(б) Сертифицированные резолюции

(c) Свидетельство о профессии

10. Удовлетворительное обязательство по страхованию правового титула (которое обычно требует для проверки кредитором копий всех документов по Приложению B «Обязательство о праве собственности», которые остаются после закрытия), вместе с необходимыми аннотациями по страхованию правового титула, часто включая:

(a) Подтверждающее подтверждение прав кредиторов, если таковое имеется (расширение охвата исключениями по полису 7 и исключениями из полисов 3 (a) и 3 (d), поскольку они касаются вопроса прав кредитора)

(b) ALTA 3.1 Въезд на территорию изменен на парковку.

(c) Всесторонняя поддержка ALTA 1

(d) Подтверждение местонахождения (адрес)

(e) Разрешение на доступ (доступ транспортных средств на улицы и дороги общего пользования)

(f) Заявление о непрерывности (застрахованная земля состоит из одного земельного участка без зазоров и трещин)

(g) Подтверждающий PIN-код (обеспечение того, чтобы идентифицированные фиксированные номера налоговых индексов на имущество были единственными применимыми PIN-кодами, которые влияют на обеспечение и применяются только к залоговому имуществу)

(h) Примечание о ростовщичестве (гарантия того, что ссуда не нарушает никаких запретов на чрезмерное бремя процентов)

(i) Другие аннотации по страхованию титула, применимые к защите предполагаемого использования и стоимости обеспечения, которые могут быть определены в ходе проверки и анализа Обязательства по страхованию титула или возникшие в результате наличия особых проблем со сделкой или заемщиком.

11. Текущее обследование ALTA (3 комплекта) (обычно подготовлено в соответствии с Минимальными стандартными деталями 2011 года для обзоров прав собственности на землю ALTA / ACSM, заверено для кредитора, покупателя и страховщика).

12. Текущий список аренды

13. Заверенные копии всех договоров аренды (3 комплекта).

14. Сертификаты арендатора Estoppel

15. Соблюдение требований арендатора, неразрывность и доверенность (иногда называемая просто «SNDA»).

16. UCC, решение, незавершенные судебные споры, банкротство и отчет о розыске налогового залога

17. Оценка (должна соответствовать Разделу XI FIRREA (Закон о реформе, реорганизации и правоприменении финансовых учреждений 1989 г., с поправками)

18. Отчет об экологической оценке объекта (иногда называемый аудиторскими отчетами по этапу I и / или этапу 2)

19. Договор экологической ответственности (подписывается заемщиком и поручителями).

20. Отчет об инспекции по улучшению сайта

21. Доказательства страхования рисков, идентифицирующие кредитора как убыточного ипотечного / кредитора; и страхование ответственности, идентифицирующее кредитора как «дополнительно застрахованного» (иногда называемое просто «Acord 27 и Acord 25 соответственно).

22. Юридическое заключение доверенности заемщика

23. Документы по страхованию кредита, такие как подписанные налоговые декларации, декларации об имуществе и т. Д., Которые могут быть определены Кредитором.

24. Соглашение о соответствии (иногда также именуемое Соглашением об ошибках и упущениях), в соответствии с которым Заемщик обязуется исправлять после закрытия ошибки или упущения в кредитной документации.

С требованиями к кредитной документации со стороны кредитора стоит ознакомиться в самом начале сделки, потому что это практично. Требования, вероятно, будут подробно изложены в обязательствах кредитора по ссуде, которые, как правило, гораздо более конкретны, чем большинство обязательств по ссуде, выдаваемых в рамках сделки с жильем.

Проведение комплексной проверки сделки с коммерческой недвижимостью в любом случае может занять много времени и денег.

Если требования по кредиту не могут быть выполнены, лучше сделать это в течение предусмотренного контрактом «периода должной осмотрительности», который обычно включает так называемые «Free out» — вместо более позднего срока, когда авансовый платеж может быть конфискован или когда может возникнуть другая ответственность за незакрытие.

ПРЕДЛОЖЕНИЕ

Очень важно проводить эффективную комплексную проверку сделки с коммерческой недвижимостью, чтобы установить все существенные факты и условия, влияющие на недвижимость и сделку.

В отличие от жилой недвижимости, занимаемой владельцем, где дом почти всегда можно заселить как дом покупателя, коммерческая недвижимость, приобретенная для деловых или инвестиционных целей, находится под влиянием ряда факторов, которые могут повлиять на ее использование и стоимость.

Существование этих факторов и их влияние на способность Покупателя использовать Собственность по назначению и на ожидаемую прибыль от инвестиций Покупателя могут быть обнаружены только путем тщательного изучения и внимания к деталям.

Обстоятельства каждой транзакции будут определять, какая степень осмотрительности требуется. Уровень осмотрительности, необходимый в любых данных обстоятельствах, — это должная осмотрительность.

Следует проявлять должную осмотрительность.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *