Эта статья представляет собой локальную версию нашего нехеджированного информационного бюллетеня и обычно доступна только с подпиской Premium. Вы в настоящее время являетесь подписчиком Standard? кликните сюда здесь перейти на Премиум. Еще не подписчик? Вы можете купить Премиум подписку здесь

Добро пожаловать назад. Я съел много конфет на Хеллоуин за последние 24 часа, так что, надеюсь, сегодняшнее письмо имеет смысл. Если нет, пришлите мне сообщение: robert.armstrong@ft.com.

Данные Zillow не помогли

В 2018 году риэлторская фирма Zillow объявила, что покупает и продает дома самостоятельно. Компания имела свои корни в том, чтобы помогать брокерам по недвижимости привлекать потенциальных клиентов в области, где они доминировали, но хотела лучше понять экономику каждой сделки с недвижимостью.

Во время телеконференции, на которой было объявлено о переезде в 2018 году, аналитик задал Zillow следующий вопрос:

Похоже, мы находимся глубоко в этом экономическом цикле. Как снизить риск наличия всех этих запасов, особенно если вы думаете о более длительном экономическом цикле?

Хороший вопрос. Продажа домов с аукциона — это небольшой технологический бизнес. Покупка и продажа домов на самом деле нет. Одно бывает в Интернете. Второй — иметь большие, дорогие недвижимые вещи, которые стоят дорого. Соучредитель и член правления Zillow ответил на вопрос следующим образом:

Никто не разбирается в рынке жилья лучше нас. Мы собираемся держать эти дома менее 90 дней. У нас есть много возможностей для прогнозирования, основанных на наших данных о недвижимости и нашем восприятии потребителей, и мы считаем, что можем справиться с любым риском ухудшения ситуации лучше, чем кто-либо. Мы приняли множество мер предосторожности, чтобы снизить и минимизировать риск. Самый очевидный из них заключается в том, что мы увидим проблемы с тенденциями потребительского спроса и данными, которые у нас есть на рынке жилья. И мы можем корректировать наши покупки, и мы можем корректировать наши продажи в соответствии с рыночными условиями.

Как оказалось, это было плохо. Во вторник Zillow объявил выйдет из перевернутых домов. Рич Бартон, генеральный директор и соучредитель, сказал:

По сути, мы не могли предсказать будущие цены на жилье с точностью, которая делала бы этот бизнес безопасным. Мы не моделировали этот тип рынка цен или предложения, чтобы он оставался возможным даже после начала бизнеса. И мы видели всю эту изменчивость в обоих направлениях, а теперь не в том. . .

Мы качаем [current volatility levels] вниз [our] модель и модель запускают бизнес, который в какой-то момент может поставить под угрозу всю компанию, а не только [house flipping] бизнес. Но в более нормальном случае это просто создает большую волатильность в доходах, что не очень хорошо для публичной компании.

Очень легко сказать, что бизнес был обречен на провал, поэтому я удерживаюсь от крика «ну ладно!» Тем не менее, желание очень сильное. Предсказать направление рыночных цен, даже и, возможно, особенно в краткосрочной перспективе, сложно, а рост цен может заставить вас думать иначе, как показал абсолютно огромный и незабываемый глобальный кризис всего несколько лет назад.

Более того, финансовая модель Zillow оказалась не очень устойчивой к стрессу. Вот слайд презентации за май 2020 года:

Зиллоу надеялся, что в первые годы он сохранит маржу своего подразделения на прокатных домах сверх «ограничителя» (их термин) на уровне плюс-минус 2%. Я не думаю, что это оставляет много места для ошибок, если рынок начнет ухудшаться. В течение 3-5 лет компания поставила цель продавать 60 000 домов в год, принося 20 миллиардов долларов дохода, и на данный момент ожидаемая маржа составит 4-5 процентов. Мне даже это кажется неприятным.

Стоит отметить, что рынок, который выгнал Zillow из дома, не выглядит особенно противным (по крайней мере, в национальном масштабе). Это было действительно хорошо в течение большей части этого года, затем в августе и сентябре оно немного замедлилось. Данные Национальной ассоциации агентов по недвижимости:

И еще одна вещь, которая в ретроспективе выглядит немного пугающей. Вот августовский разговор Бартона:

В будущем мы планируем сосредоточиться на росте валовой прибыли в долларах как ключевом показателе успеха. Во-первых, все чаще метрика — это способ, которым мы измеряем бизнес внутри компании. Вместо оптимизации валовой прибыли, получаемой от одной конкретной услуги, мы все больше думаем об общей валовой прибыли предприятия, которая получается, когда мы предлагаем нашим клиентам несколько услуг.

Мне очень жаль, что прибыль следует измерять в долларах, а не в процентах. Вы не можете купить обед на процентные пункты. Но, конечно же, когда бизнес переходит в более капиталоемкий бизнес, обращайте внимание на рентабельность капитала, а не на доллары прибыли. Конечно, вы можете заработать больше долларов, если вложите больше. Но хорошо ли вы управляете капиталом? Вот что произошло с соотношением валовой прибыли к активам Zillow с тех пор, как они начали покупать дома (данные S&P Capital IQ):

Теперь компания сказала бы, что ей нужно расширить масштаб, прежде чем она увидит высокую рентабельность активов. Но если компания говорит: «Теперь мы смотрим на валовую прибыль в долларах», стоит взглянуть на то, что происходит на балансе, а не только на отчете о прибылях и убытках.

Здесь есть два очень простых урока вечнозеленых растений. Во-первых, компании, утверждающие, что у них есть более точные данные и лучшие алгоритмы принятия решений, которые позволят им извлекать лучшие, чем исторические, результаты на любом рынке, должны быть немедленно встречены скептицизмом. Это особенно верно, когда рынок растет, когда такие заявления делаются. Во-вторых, когда компании входят в бизнес, который структурно отличается от того, который они добились успеха, есть большая вероятность, что они его облажают. Деятельность веб-сайтов по недвижимости — это не деятельность с недвижимостью.

Последний, не менее знакомый урок. Иногда компании не совсем честны с общественностью. Две недели назад, когда Zillow объявил предположительно временный перерыв в покупках жилья, вот что сказал Джереми Ваксман, главный операционный директор:

Мы работаем в условиях экономики, ограниченной работой и предложениями на конкурентном рынке недвижимости, особенно в области строительства, ремонта и закрытия помещений. Мы не избавились от этих проблем с рынком и производительностью, и теперь у нас есть оперативное отставание, связанное с ремонтом и закрытием. Приостановка новых сделок позволит нам сосредоточиться на продавцах, которые уже подписали с нами контракты, и на нашем текущем домашнем инвентаре.

Я уверен, что нехватка рабочей силы и предложения не помогли, но, по сути, это не так. Дело в том, что Зиллоу находился под водой на нескольких домах. Ожидается, что в следующие два квартала будет списано еще полмиллиарда долларов жилищного фонда.

Одно хорошее чтение

В блоге Fed Guy Джозефа Вана интересно гипотеза: что, учитывая текущий избыток ликвидности и изменения в способах самофинансирования банков, повышение процентных ставок может оказаться неэффективным для охлаждения экономики и даже привести к инфляции.

#fintechFT — Самые большие темы, связанные с цифровой революцией в финансовых услугах. Подписаться здесь

Бесплатный обед Мартина Сандбу — Ваш путеводитель по дебатам о мировой экономической политике. Подписаться здесь

Получать включенные оповещения Рынки когда будет опубликована новая история

Повторно использовать этот контент (Открывается в новом окне) ЗамечанияПерейти в раздел комментариев