Штаб-квартира UBS в Бродгейте, Лондон. Помимо оптимистичных прогнозов агентов по недвижимости и нескольких громких сделок, есть тревожные признаки © Chris Batson / Alamy

Ранее в этом месяце UBS пригласил гостей в свои лондонские офисы, чтобы обсудить судьбу собственности после пандемии. Несмотря на обещание бесплатного завтрака в швейцарском банке, большинство участников выбрали звонить из дома.

«Боюсь, это новая норма: людям разрешено входить в офис, но большинство предпочитает заходить в офис меньше, чем ожидалось», — сказал Закари Гауге, глава отдела европейской стратегии и исследований в области недвижимости. хозяин. «Если это новая норма, то в этой стране слишком много офисных площадей».

Владельцы офисов в Великобритании, особенно в Лондоне, существуют уже давно. вне радостного настроения поскольку летом ограничения на пандемию были ослаблены, и рабочие постепенно возвращались за свои рабочие места. Потенциальные покупатели снова начали кружить — очевидно, готовые платить предпандемические цены.

По данным агентства недвижимости CBRE, инвесторы, которые могут потратить более 40 миллиардов фунтов стерлингов, ищут возможности в Лондоне. Но этот интерес сосредоточен на тонком верхнем ярусе рынка — так называемых «первоклассных» офисах, которые являются современными и экологически чистыми.

Помимо оптимистичных прогнозов агентов по недвижимости и нескольких громких сделок, есть тревожные признаки. Офисы Prime занимают от 10 до 15 процентов всего британского рынка. Владельцы «второстепенных» зданий сталкиваются с реальными проблемами при привлечении арендаторов, в результате чего перспектива глубокой оценки снижается.

Числа сотрудники возвращаются в офисы застрял после первоначального роста после снятия ограничений. По словам Лорны Лэнделлс из Remit Consulting, эксперта по данным о недвижимости, средняя заполняемость по Великобритании составляла всего 21 процент за неделю до 5 ноября. По сравнению с предыдущим месяцем, это незначительное изменение. Это говорит о «нежелании значительного процента сотрудников возвращаться в офис на полную ставку», — сказала она.

Это серьезная проблема для владельцев офиса, но, на первый взгляд, ее мало. Большинство арендаторов офисов пережили пандемию. Финансируемая государством поддержка пандемии помогла им продолжать платить арендную плату, что позволяло арендодателям — обычно с гораздо меньшей долей заемных средств, чем до финансового кризиса 2008 года — расплачиваться по своим долгам.

Линейный график% офисных работников (в среднем по стране), показывающий, что возвращение в британские офисы застопорилось с конца октября.

В недавних сделках инвесторы продемонстрировали готовность платить самые высокие цены за современные офисы, особенно в Лондоне. Когда Ватикан разместил свой … Офис в Найтсбридже выставленные на продажу в этом году привлекли более 10 участников торгов.

Сделка находится в процессе завершения, и, по словам одного близкого человека, покупатель заплатит около 200 миллионов фунтов стерлингов, что более чем на 10 процентов превышает запрашиваемую цену. «Это кое-что говорит о важности направления капитала в Лондон. Трудно попасть, не много [suitable] инвестиционные акции на рынке, поэтому вы видите очень сильный список предложений », — сказал он.

Это несоответствие повысило оценки и привело к снижению доходности. По данным Savills, доходность в Лондоне составляет 3,75 процента в Сити и 3,25 процента в Вест-Энде, по сравнению с 4 процентами и 3,75 процентами год назад соответственно.

«Как продавец из Лондона, я должен быть осторожен. думаю [the high demand] это больше о весе денег. . . не потому, что у самого Лондона сейчас есть особенно фантастические атрибуты, — сказал Стивен Даун, глава отдела инвестиций в центре Лондона в Savills.

В последние годы на лондонском рынке офисной недвижимости все активнее проявляют себя частные инвесторы. Группы выкупа сидят рекордные уровни недостаточно задействованный капитал и борьба за правильные цели, при этом недвижимость выглядит более привлекательной, чем многие другие классы активов.

По сравнению с «крайне волатильным и непостоянным фондовым рынком и рынком сжатых облигаций, недвижимость выглядит более привлекательной в качестве замещающих облигаций или замещающих акций». По словам Дауна, Лондон по умолчанию использует это преимущество как зрелый рынок с высокой ликвидностью.

Гейуг сказал, что инвесторы должны учитывать два других фактора помимо нерешенного вопроса о том, будет ли устойчивое возвращение на рабочее место.

Затраты для владельцев зданий будут расти, поскольку арендаторы требуют большего, чтобы их рабочее пространство было привлекательным для возвращающихся работников, а природоохранное законодательство потребует, чтобы коммерческая недвижимость соответствовала строгим стандартам энергоэффективности к 2030 году.

Ник Сандерсон, финансовый директор GPE, элитного застройщика лондонских офисов, желающего купить и обновить устаревшие ресурсы, предсказывает, что ужесточение правил энергоэффективности «начнет оцениваться». . . мы пока мало что видим, но это может произойти быстрее, чем люди думают », — сказал он.

Другой проблемой была перспектива надвигающегося повышения процентных ставок, которое ознаменовало бы конец более чем десятилетней мягкой денежно-кредитной политики. «Недвижимость в Европе переживает 10-летний бум. Что-нибудь, кроме розничных продаж, которое вы, возможно, сохранили, немного покрасьте и заплатите приличную прибыль инвесторам. . . это приводит к самоуспокоенности », — сказал Гауге.

На прошлой неделе British Land и Landsec, два крупнейших владельца недвижимости в Великобритании, заявили, что соблюдение нового экологического законодательства будет стоить более 100 миллионов фунтов стерлингов каждому. Оба имеют относительно современные, ухоженные офисы.

Для остальной части лондонского рынка «затраты на озеленение» будут намного выше, сказал Майк Прев, аналитик Jefferies. То же самое относится ко многим офисам за пределами столицы.

График уровня вакантных площадей в лондонских офисах (%), показывающий пустые офисы в Лондоне во время пандемии

Владельцы старых зданий несут эти дополнительные расходы, в то время как доля вакантных площадей растет. По данным агентства по недвижимости Knight Frank, уровень вакантных площадей в Лондоне вырос с 5,7 процента в преддверии пандемии до 7,7 процента, причем больше всего пострадали старые офисы.

Между тем, арендаторы офисов во время пандемии сбрасывают миллионы квадратных футов площадей на рынок субаренды, большая часть которых по-прежнему выброшена впустую, а спрос на них невелик даже по сниженной цене.

Инерция в этой части рынка может убаюкивать инвесторов ложным чувством безопасности. «Когда ничего не происходит, это воспринимается как признак стабильности, но это должно быть проблемой», — сказал Гауге. «Там некого покупать».

Получать включенные оповещения Недвижимость в Великобритании когда будет опубликована новая история

Повторно использовать этот контент (Открывается в новом окне) ЗамечанияПерейти в раздел комментариев