Согласно анализу последних доступных данных Financial Times, почти половина из 30 ведущих китайских девелоперов нарушили по крайней мере одно из недавних правил Пекина по кредитованию недвижимости.

В августе прошлого года китайское правительство раскрыло «три красные линии«Направлен на снижение задолженности девелоперов по трем балансовым показателям: отношение обязательств к активам; чистая задолженность по отношению к собственному капиталу; и наличные деньги для краткосрочных кредитов.

Анализ FT, основанный на данных Beike Research, входящей в китайскую группу разработчиков KE Holdings, показал, что 14 из 30 разработчиков по состоянию на 14 июня нарушили как минимум одну красную черту. На эти компании в прошлом году пришлась большая часть продаж из 30 девелоперов.

Открытия приходят как китайская группа Эвергранд, девелопер с наибольшим долгом в мире, находится на грани дефолта после дефолта по процентам в прошлом месяце.

Проблемы Evergrande привлекли внимание к политике сокращения заемных средств Китая и спровоцировали потрясения на мировом рынке. Компания является наиболее ярким примером высокой заемной силы, которая на протяжении многих лет финансировала развитие китайской недвижимости — и поддерживала быстрый рост страны — и которую теперь пытается сдержать правительство.

Лишь несколько из 30 разработчиков в анализе FT нарушили две или более красных линий, но кризис ликвидности в этих компаниях, включая Evergrande и Guangzhou R&F, вызвал опасения по поводу заражения всей китайской экономики.

Если разработчики нарушают правила, они рискуют ограничить свою способность брать на себя новые долги.

S&P Global Ratings отметило, что, хотя правительство Китая не сделало официального заявления о правилах, с лета прошлого года оно широко освещалось в национальных СМИ.

Отношение обязательств к активам (без учета авансовых платежей)

Отношение обязательств к активам — это коэффициент левериджа, который охватывает большинство крупнейших китайских девелоперов, отражая не только размер их долга, но и обязательства перед компаниями, с которыми они сотрудничают.

Country Garden Holdings, крупнейший в Китае застройщик по объему продаж в прошлом году, в июне имел отношение обязательств к активам 78,5 процента, преодолев 70-процентную красную черту. Акции группы упали на 26 процентов в этом году, но ее облигации со сроком погашения в 2024 году торгуются выше своей номинальной стоимости, что резко контрастирует со многими аналогичными облигациями.

Из общих обязательств Rmb2tn Evergrande почти половина состоит из торговля и другие источники дохода.

Многие разработчики также имеют внебалансовые обязательства, которые могут увеличить их кредитное плечо, если они будут включены в показатели.

По всему сектору фирмы часто продают недвижимость перед строительством покупателям жилья и получают авансовый платеж, известный как квитанции об авансовом платеже. Разработчики добавляют «договорные обязательства» в свои балансы, чтобы сбалансировать поступающие денежные средства, прежде чем окончательно реализовать прибыль после завершения проектов.

Чистые зубья

Guangzhou R&F, единственный китайский девелопер, перешедший все три красные линии, демонстрирует наихудшие результаты, когда дело касается чистого заемного капитала.

Счетчик вычитает денежные ресурсы компании из долга, а затем измеряет разницу с капиталом. Это способ сравнения долга с гудвиллом.

Помимо Evergrande, компания Guangzhou R&F была одним из разработчиков, подвергшихся наибольшему вниманию. В этом году завершена продажа крупного логистического проекта на юге Китая. в Блэкстоун, американская частная инвестиционная компания. Она также продала активы Country Garden.

Его облигации резко распродавались в последние недели, но отскочили от акционеров. вложенные средствакоторые, по мнению Fitch, будут использованы для погашения поступающих облигаций.

Соотношение денежных средств и краткосрочной задолженности

Возможно, самый простой индикатор уязвимости разработчиков — это то, сколько денег у фирмы на руках для выплаты долгов, которые вот-вот будут погашены, и многие из них близки к границе, что оказывает давление на их способность расплачиваться.

Evergrande, второй худший нарушитель этой меры в конце июня, попытался собрать наличные за счет демпинга активов, некоторые из которых он перечислил в своем августовском периодическом отчете, который также предупреждал о риске дефолта.

Но его пассивы перевешивают активы, которые ему удалось продать. Эвергранд акции приостановлены с дочерней компанией по управлению недвижимостью, зарегистрированной в Гонконге в конце прошлого года. В понедельник девелопер объявил, что планирует потенциальную сделку по поглощению.

Еще одна недавняя продажа запчастей участие в Shengjing Bank, подчеркнула стремление кредиторов взыскать убытки с шаткого девелопера: банк требовал использовать выручку от продажи для погашения обязательств перед Evergrande.

Получать уведомления, когда публикуется новая история

Повторно использовать этот контент (Открывается в новом окне) ЗамечанияПерейти в раздел комментариев