Когда мэр и другие высокопоставленные лица собрались много лет назад, чтобы разрезать ленточку на One Vanderbilt, одном из новейших и самых современных офисных башен Манхэттена, празднование было сорвано пандемией, которая вызвала экзистенциальные вопросы о будущем таких зданий.

Однако в настоящее время One Vanderbilt сдано в аренду более чем на 90 процентов. Новым арендатором является UiPath, компания по разработке программного обеспечения для роботов, которая в прошлом месяце подписала 15-летний договор аренды всего 60-го этажа.

«Мне жаль, что у меня еще не было 20 этажей, потому что, если бы я имел, мы бы сняли их», — воскликнул Марк Холлидей, генеральный директор SL Green, девелопер One Vanderbilt и владелец крупнейшего офиса в Нью-Йорке.

Марк Холлидей, президент и генеральный директор SL Green Realty Corp, стоит на 54-м этаже 77-этажного офисного здания One Vanderbilt © Mike Segar / Reuters

В нескольких кварталах от нас другое офисное здание на Манхэттене постигла иная судьба. 850 Третья авеню, здание из стекла и стали, открывшее свои двери в 1960 году, было почти наполовину пустым, и его владелец, компания Chetrit Group, пыталась избежать приобретения собственности после дефолта по ипотеке.

Различные состояния этих башен многое говорят о крупнейшем в мире офисном рынке после 18 месяцев пандемии: самые востребованные здания — будь то совершенно новые, такие как One Vanderbilt, или недавно отремонтированные, например, терминал Сент-Джонс от Google стоимостью 2,1 миллиарда долларов, — по-прежнему привлекают арендаторов. и достигает самых высоких арендных ставок, в то время как в городе страдает большой перечень устаревших небоскребов.

«Теперь у нас есть разделенный рынок аренды офисов, на котором палаточные здания относительно невредимы, а нижний и средний классы несут основное бремя потерь», — сказала Рут Колп-Хабер, генеральный директор Wharton Properties, консультирующая арендаторов.

Эта динамика отражена в данных, собранных CBRE, компанией по коммерческой недвижимости, которая разбивает 844 офисных здания на Манхэттене на две категории: «лучше» и «товар». Выяснилось, что у первых была более высокая арендная плата и меньше вакансий, и за последние два года на рынке субаренды было выброшено меньше площадей.

850 Третья авеню почти наполовину пуста, и ее владелец, Chetrit Group, пытается избежать потери права выкупа © Jeenah Moon / Bloomberg

«За последние шесть месяцев мы увидели доказательства того, что, если он новый и удачно расположен, он очень успешен. Многие из них находятся на уровне, предшествующем пандемии, или выше, — сказал Пол Амрич, вице-президент CBRE. Между тем, другие здания — с плохим расположением, низкими потолками, маленькими окнами или другими недостатками — «могут устареть», — предупредил Амрич.

Или, как сказал Крейг Дейтельцвейг, генеральный директор Marx Realty: «Если вы универмаг, вы мертвы. . . Всем нужен офис Google.

Поскольку пандемия продолжается, и компании пытаются вернуть рабочих за свои рабочие места, эта вера побуждает многих руководителей в сфере недвижимости предвидеть потрясения поколений в офисных зданиях Нью-Йорка, которые могут преобразовать сам город.

Они считают, что владельцам скоро придется решить, готовы ли они инвестировать сотни миллионов долларов, как это сделали Маркс и другие, в «изменение положения» старых зданий с особенностями, которые популяризировали технологические компании Западного побережья и теперь стали более строгими.

Некоторые могут отказаться от этого и согласиться на более низкую арендную плату. Другие могут быть вынуждены продать — особенно те владельцы, которые имеют большую долю заемных средств.

«В ближайшие 10 лет мы увидим много новых зданий», — предсказал Майкл Коэн, президент компании Colliers, занимающейся коммерческой недвижимостью, в районе Нью-Йорка, отметив, что многие владельцы Мидтауна приняли «положения о сносе». По договорам аренды для облегчения сноса зданий, если они захотят это сделать. «Столица перемещается по городу в поисках возможностей», — сказал он.

Человек стоит в пространстве «Affinity» с плавающими серебряными шарами на смотровой площадке Summit One Vanderbilt © Justin Lane / EPA-EFE / Shutterstock

Переход на обновление офисных ресурсов в Нью-Йорке произошел задолго до коронавируса. Это было поддержано точкой зрения, что решения офиса, когда-то определяемые близостью места генерального директора, должны определяться необходимостью привлечения талантливых молодых сотрудников, которые могли бы также присоединиться к инвестиционному банку или технологической компании.

Пандемия ускоряет это изменение. Экономический кризис либо уничтожил некоторых жильцов в небольших домах, либо вынудил их сократить. Тем временем другие пользуются редкой возможностью прыгнуть в башни с большим количеством хранилищ на выгодных условиях, еще больше углубляя более слабые здания.

Тогда есть удобства. Covid-19 делает «оздоровительные» предметы, такие как очищенный воздух и доступ в сад, обязательными, а не обязательными. Это также создавало отдаленную угрозу удаленной работы в прошлом. Чтобы заманить сотрудников обратно в офис, многие компании придерживаются идеи о том, что им нужно сделать свое пространство более привлекательным, чем домашний офис или Starbucks.

«Сегодня ожидается, что в самых высоких зданиях разместятся конференц-залы, кафе, ратуши, конференц-залы, тренажерные залы, студии, туристические душевые и места для хранения велосипедов — список можно продолжать и продолжать», — сказал Холлидей. Он также мог бы добавить музыкальные студии, где сотрудники могли бы играть на своих инструментах для декомпрессии.

Башня One Vanderbilt Tower стоимостью 3,3 миллиарда долларов, показанная слева от офисов MetLife, предлагает пассажирам прямой доступ к метро, ​​не выходя из здания © Gary Hershorn / Getty Images

Один Vanderbilt стоимостью 3,3 миллиарда долларов полон таких предложений. 1400-футовая башня, возвышающаяся над Центральным вокзалом Гранд, предлагает пассажирам прямой доступ к метро, ​​не выходя из здания. Его рестораны включают новый ресторан площадью 11 000 квадратных футов, созданный шеф-поваром Даниэлем Булудом.

Не все готовятся соревноваться с One Vanderbilt. Джеффри Гурал, разработчик во втором поколении из Нью-Йорка, который видел взлеты и падения, скептически относится к гонке вооружений. «Мировой Google находится на другой планете, — сказал он, добавив, — что не каждый может заплатить 100 долларов за квадратный фут».

Гураль полагает, что даже с Covid-19 и удаленной работой будет рынок для более мелких арендаторов, и надеется, что его довоенные здания, построенные в 1920-х и 1930-х годах, будут изолированы своим историческим характером. Но он признал: «Возможно, пострадают старые стеклянные здания, построенные в 1960-х и 1970-х годах».

Это поколение офисных зданий процветало в Мидтауне, когда финансовые фирмы бежали из центра после Второй мировой войны. Многие показали свой возраст до пандемии.

По данным Colliers, запрашиваемая арендная плата за офисы в Мидтауне падала пять кварталов подряд. Они упали на 8,2 процента с марта 2020 года, когда пандемия вынудила Нью-Йорк закрыться. Кроме того, владельцы квартир должны тратить дополнительные подсластители, такие как чрезвычайно щедрые дополнения, чтобы улучшить жильцов.

Дэн Шеннон, партнер архитектурной фирмы MdeAS, специализирующейся на репозиционировании, говорит, что его телефон звонит с вопросами об исчезающих башнях на Третьей авеню, таких как здание Четрит, которое не имеет такого престижа, как их более центральные конкуренты на Парк-авеню и Мэдисон. Авеню. Он утверждал, что переезд происходит быстрее, чем новое строительство, и его меньше сдерживают обременительные правила зонирования. Молодец, обещает объединить лучшее из старого и нового.

«Они определенно должны быть более привлекательными», — сказал Шеннон о зданиях. «Они должны попасть в это».

Хотя некоторые из этих башен на Третьей авеню будут восстановлены или использованы для других целей, дарвиновское движение на Манхэттене предполагает, что не все выживут.

«В любом подобном цикле вы увидите, что давление на нижние 10, 15, 20 процентов акций колеблется», — сказал Холлидей. «Есть здания, которые будут снесены и уступят место новым постройкам».

Получать уведомления, когда публикуется новая история

Повторно использовать этот контент (Открывается в новом окне) ЗамечанияПерейти в раздел комментариев