Анализ доходов и расходов многоквартирного дома — экспертиза финансового состояния

Инвестиции в жилищное строительство

По мере того, как рынок жилья продолжает ухудшаться, многие инвесторы в недвижимость привлекают внимание того, что может стать следующим крупным финансовым рынком, который может процветать: многоквартирным домом. В древнем китайском благословении говорится: «Желаю тебе жить в интересные времена». Что ж, если интересное время можно рассматривать как благословение, рынок недвижимости должен быть полон возможностей. Такого «интересного» рынка недвижимости мы, наверное, не видели с 1950-х годов.

Когда дело доходит до инвестиций в многоквартирные дома по сравнению с инвестициями в отдельно стоящий дом, я обнаружил, что легче провести надежную финансовую оценку инвестиций в жилые дома, чем в дома для одной семьи. Причина в том, что при покупке многоквартирного дома у вас есть возможность просматривать финансовую отчетность за прошлые периоды. Эта финансовая отчетность называется операционными доходами и расходами, и покупатель квартиры обычно может получить эту финансовую отчетность за три года назад. При просмотре финансового отчета вы можете точно увидеть, каковы были ваши валовые доходы и расходы за последние три года. Это позволяет инвестору приблизительно оценить стоимость недвижимости и ожидаемую доходность.

Операционный доход и стоимость или финансовый отчет рассматриваемой вами многосемейной инвестиции — это инструмент, который является рентгеновским эквивалентом для врача, осматривающего своего пациента. Если вы проанализируете доходы и расходы своей многоквартирной собственности, вы сможете определить ряд факторов, которые повлияют на ваше общее «здоровье» и денежную отдачу от ваших инвестиций.

Первая задача, которую нужно выполнить при анализе ваших доходов и расходов, — внимательно изучить все расходы за каждый год и увидеть, какие расходы увеличиваются или уменьшаются из года в год. Например, вы можете обнаружить, что перечисленные расходы на озеленение увеличились с 400 долларов в третий год до 700 долларов в прошлом году. Это может быть связано с тем, что арендодатель внес значительные улучшения в ландшафтный дизайн собственности, что может повысить ценность, или это может быть связано с тем, что он нанял нового ландшафтного архитектора, который взимает больше за ту же услугу. Новый инвестор в недвижимость должен исследовать каждую из перечисленных расходов за каждый год и проводить сравнения за все годы, чтобы убедиться в отсутствии расхождений. Когда есть разногласия, инвестор должен действовать как детектив, чтобы выяснить причины. Иногда расхождения могут фактически отражать скрытую ценность. Используя приведенный выше пример, вы можете знать, какую ландшафтную компанию вы используете в настоящее время, которая будет поддерживать ландшафт с меньшими затратами. Только это одно отличие может полностью изменить ваш финансовый анализ недвижимости. Эта концепция известна как принудительная оценка. Я расскажу об этом обязательном признании более подробно в моем электронном курсе «Купите первое жилье в Интернете», который можно найти по ссылке в конце этой статьи.

Напротив, когда вы покупаете дом для одной семьи в инвестиционных целях, у вас нет никаких исторических данных об аренде, которых можно было бы ожидать в будущем. Если дом не был официально сдан в аренду, вам нужно полагаться на рыночную оценку, предоставленную вашим брокером по недвижимости. Эта расчетная арендная плата может быть точной, а может и нет. У вас также нет возможности узнать, каковы будут ваши расходы на эту собственность. Большинство домовладельцев не ведут отдельный баланс домашних расходов.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

тринадцать + двадцать =

Top.Mail.Ru