Ит раз в долгий бум, последовавший за мировым финансовым кризисом 2007-2009 годов, казалось, что цены на жилье никогда не перестанут расти. Продажи резко выросли, поскольку очень низкие процентные ставки и нехватка предложения усилили конкуренцию за недвижимость. Сегодня все совершенно по-другому. В богатом мире, от Америки до Новой Зеландии, продажи за последний год упали, так как центральные банки вступают в самый резкий цикл ужесточения за четыре десятилетия. Почти на всех основных рынках цены также движутся в неправильном направлении, по крайней мере, с точки зрения домовладельцев.

Однако с ростом большинства процентных ставок центральных банков многие из них индустрия недвижимости они начинают задаваться вопросом, скоро ли худшее закончится. В марте и Федеральная резервная система США, и Банк Англии повысили процентные ставки всего на четверть процентного пункта. Рынки оценивают на одно повышение больше, чем кто-либо другой. Пока что мировая экономика оказалась устойчивой к стрессу, вызванному ужесточением политики, даже несмотря на то, что несколько коммерческих банков потерпели крах. Это дало инвесторам и многим домовладельцам надежду на то, что цены вскоре могут упасть до дна. Может быть жилищный кризис, которого давно боялись оказывается менее страшным, чем ожидалось.

Однако для такого оптимизма может быть слишком рано. Точно так же, как повышение ставок потребовало времени, чтобы ударить по рынкам жилья, любое облегчение придет с задержкой. Подушки, которые раньше амортизировали удар, начинают выглядеть изношенными. Хотя ипотечные кредиты с фиксированной процентной ставкой, которые защищают владельцев от увеличения стоимости займа, более распространены за пределами Америки, чем раньше, большинство из них фиксированы на относительно короткие периоды. В Великобритании, например, почти половина акций с фиксированной ставкой фиксирована не более чем на два года — более двух пятых владельцев ипотечных кредитов перейдут на новые условия в этом году. Между тем, кучи избыточных сбережений, накопленных во время пандемии, уже не обеспечивают такой защиты, как они были израсходованы за эти годы. Исследования показывают, что домохозяйства с низкими доходами в зоне евро в значительной степени исчерпали свои резервы.

По оценке того, насколько еще упадут цены, богатый мир можно разделить на три лагеря. Начните с ранних наладчиков, в число которых входят Австралия, Канада, Новая Зеландия и Швеция. Во многих из этих стран центральные банки быстро отреагировали на инфляцию. Они видели, как цены на жилье резко выросли во время пандемии, поскольку покупатели набрасывались дешевыми кредитами, беря ипотечные кредиты в основном на условиях плавающей ставки. В соответствии с ОЭСР, клуба богатых стран, цены упали на 14% в Швеции и Новой Зеландии с пика. В Австралии они упали на 9%. Национальный центральный банк не повышал процентные ставки до мая, но домохозяйства вступили в период высокого долга, который в 2021 году в среднем составлял более 200% чистого располагаемого дохода, что делало их более уязвимыми к более высоким процентным расходам. Goldman Sachs прогнозирует возможное снижение с пиковых значений в 19% в Новой Зеландии, 17% в Швеции и 15% в Австралии, предполагая, что в этих странах впереди еще больше проблем.

Далее идут уклоняющиеся от пуль. Самым известным представителем этого лагеря является Америка, где домовладельцы в значительной степени защищены от агрессивного ужесточения ипотечных кредитов с фиксированной процентной ставкой, которое часто длится два или три десятилетия. После кризиса субстандартного кредитования, который начался в 2007 году, регулирующие органы подтолкнули заемщиков к субстандартным кредитам, которые с меньшей вероятностью понесут массовые дефолты и, таким образом, взорвут финансовую систему. По данным Goldman, Америка уже пережила половину прогнозируемого падения всего на 5%. Между тем, во Франции, где цены оставались стабильными в 2022 году, прогнозируется еще более ничтожное снижение на 4%. Страна выигрывает от низкого долга домохозяйств, который в среднем составлял всего 124% чистого располагаемого дохода в 2021 году.

Есть и медлительные, которые еще не сильно пострадали, но вряд ли избегут боли. В Великобритании цены на жилье уже упали на 5%, но худшее может быть еще впереди: консалтинговая компания Capital Economics прогнозирует падение на 12% от пика до минимума. Отечественные строители бьют тревогу. Многие воздерживаются от строительства новых домов; некоторые размахивают наличными, чтобы соблазнить покупателей. Persimmon, вторая по величине строительная компания Великобритании, даже предложила выплатить ипотечные кредиты на срок до десяти месяцев в попытке поддержать спрос. Аналогичная ситуация и в других частях Европы. Немецкая федерация недвижимости прогнозирует, что в этом году в Германии будет построено всего 245 000 квартир, что намного ниже целевого показателя правительства в 400 000.

Поскольку падение цен в богатом мире во многом было связано с более высокими процентными ставками, вряд ли они сделают жилье более доступным. Те, кто хочет подняться по карьерной лестнице, сталкиваются с ошеломляющими ежемесячными платежами. По данным Королевского банка Канады, в Канаде, одном из первых регуляторов, средний покупатель дома на одну семью теперь должен тратить почти 70% своего дохода до налогообложения на выплаты по ипотеке, налоги на недвижимость и счета за коммунальные услуги. 46% в начале 2020 г. Падение цен всегда будет делать домовладельцев недовольными. На этот раз даже у потенциальных покупателей нет причин для радости. ■