Объяснение опасностей в квартире

Дома стали основным местом обитания городских центров по всей Северной Америке. Рекламируемые как альтернатива жилью с беззаботным образом жизни, они стали очень популярными, особенно за последние 10 лет. Они особенно привлекают одиноких людей, бездетных пар и пенсионеров, в основном из-за удобных удобств в их окружении.

Однако для многих покупателей и владельцев квартир владение кондоминиумом может сбивать с толку. Поскольку кондоминиумы не основаны на той же структуре собственности, что и традиционные уличные (собственные) дома, сравнение домов с традиционными домами похоже на сравнение яблок с апельсинами. Право собственности на квартиру основано на двухуровневой системе владения. Один уровень относится к самой единице, а другой уровень относится к пропорциональной и неделимой доле во всех общих элементах жилого комплекса, включая землю под комплексом. Хотя собственник квартиры получает индивидуальный акт собственности на свою квартиру, он всегда является условным и подчиняется основному акту собственности второго уровня, представленному общими элементами жилого комплекса. И наоборот, традиционный дом, построенный за плату, простой документ о праве собственности, дает владельцу абсолютное и исключительное право собственности как на землю, так и на квартиру, построенную на ней.

Основное отличие состоит в том, что владелец квартиры не является абсолютным хозяином кондоминиума. Совместная крыша и остальная часть комплекса кондоминиумов с другими владельцами помещений делают их неотъемлемой частью совместной собственности коммуны. Таким образом, стоимость и назначение каждой квартиры зависит от того, выберут ли все ее владельцы компетентных руководителей (членов совета директоров) для надежного управления своим жилищным комплексом, а также от своевременной уплаты ими налога на имущество, ежемесячной платы за обслуживание и особого размера, когда они наступают. . .

Это два ключевых условия для того, чтобы любой жилой комплекс управлялся профессионально и имел финансовую обоснованность, чтобы сохранить стоимость его квартир в будущем.

Важно помнить, что потеря собственности домовладельцем не повлияет отрицательно на кого-либо из его соседей. И наоборот, потеря квартиры владельцем квартиры автоматически влияет на всех его соседей, других совладельцев квартиры в том же комплексе, увеличивая их финансовые обязательства по содержанию всего комплекса. Чем больше потерь юнитов, тем больше финансовое бремя для оставшихся владельцев юнитов, связанных с обслуживанием комплекса.

Жилые комплексы состоят из собственников единиц разной финансовой устойчивости. Некоторые люди покупают свои квартиры полностью за наличные, а некоторые — с большим первоначальным взносом. Многие другие могут позволить себе купить свои квартиры с очень небольшими первоначальными взносами благодаря высоким застрахованным ставкам, также известным как ипотека Monster, которые в основном гарантируются налогоплательщиками. Лица, определяющие экономическую политику, через квазигосударственные страховые агентства, такие как Fannie May, Freddy Mac и CMHC в Канаде, уже давно одобряют и поощряют такие (субсидированные) закупки для стимулирования экономики.

Во времена здоровой экономики и оживленных рынков недвижимости кондоминиумы — при условии, что они не переоценены — могут быть жизнеспособной альтернативой традиционному жилью, для которого они были изначально спроектированы с самого начала в 1965 году. завышенные цены, избыток предложения, безработица и скачки процентных ставок.

Как правило, самые слабые в финансовом отношении домовладельцы первыми несут экономические трудности. Их объекты заложены и проданы путем принудительной продажи. Если неблагоприятные условия сохранятся в течение долгого времени, то бремя оставшихся владельцев ячеек взять на себя финансовое бремя обслуживания всего комплекса может создать эффект домино. В этом случае большее количество владельцев квартир может поддаться финансовому давлению, особенно когда на рынке отсутствуют легкодоступные покупатели для новых единиц.

Чтобы понять, что может случиться в экстремальном жилищном случае, посмотрите, что случилось с кооперативами или «кооперативами», концепция очень похожа на собственность, подобную жилью в кондоминиуме. Великая депрессия 1930-х годов привела к тому, что десятки владельцев кооперативов, неспособные справиться со своими финансовыми проблемами, не смогли выплатить плату за обслуживание и обычные кооперативные ипотечные кредиты. Это привело к катастрофическому краху кооперативов в массовом масштабе. Если экономика снова заработает топливо, кондоминиумы, многие из которых полностью финансируются, могут оказаться фатальными, как и кооперативы около восьмидесяти лет назад.

Чтобы предотвратить такие пугающие сценарии, общественность должна знать, что покупка многоквартирного комплекса — это не беспроблемное обустройство собственности, как многие считают. На самом деле это таит в себе опасность. Распространенное мнение о том, что, покупая квартиру, вы избавляетесь от сложных проблем владения, совершенно неверно. Общественность нуждается в предупреждении о владении квартирой.

Государственным регулирующим органам и политикам следует помнить, что кондоминиумы являются наиболее изменчивым продуктом недвижимости из-за финансового разнообразия их жителей. Слабые в финансовом отношении владельцы квартир с небольшим или нулевым капиталом в своих единицах должны осознавать, что неуплата платы за обслуживание дома и ипотечные сборы приведет к потере ими своих единиц, что приведет к финансовым обязательствам, которые могут преследовать их годами. Ответственные политики и регулирующие органы должны понимать, что при следующей серьезной рыночной коррекции компромисс между стимулированием экономики путем побуждения более слабых в финансовом отношении покупателей покупать жилье с минимальной предоплатой или без нее может иметь неприятные последствия, заставляя налогоплательщиков оплачивать счета за невыполнение обязательств по ипотеке. Что еще хуже, вакансии, возникшие в результате несчастных случаев со стороны владельцев некоммерческих единиц, могут иметь катастрофические последствия для оставшихся владельцев помещений и их комплексов.

Чтобы этого не происходило и чтобы кондоминиумы оставались жизнеспособной и устойчивой формой жилья, необходимо восстановить определенные гарантии, одна из которых ранее использовалась финансовыми учреждениями, на благо будущего жилищной индустрии.

Обязательный минимальный авансовый платеж не менее 35%

До того, как государственные страховщики вмешались, чтобы застраховать ипотечные кредиты с высокой процентной ставкой на квартиры, финансовые учреждения настаивали на минимальном первоначальном взносе в размере 35%. Зная, что кондоминиумы чрезвычайно рискованны, они не будут предоставлять ипотечные ссуды более чем на 65% от стоимости их единицы. Позднее их риск был сведен к минимуму — фактически, почти полностью устранен — ​​когда агентства, застрахованные государством, начали давать им гарантии от возможных банкротств.

Таким образом, было создано транспортное средство, благодаря которому традиционный арендатор с очень небольшими наличными деньгами мог купить квартиру, не откладывая большую часть своих денег (капитала). Эта субсидируемая государством политика побудила десятки традиционных арендаторов, многие из которых стали спекулянтами, купить как можно больше квартир, чтобы жилищный сектор оставался важным источником экономики страны.

Несовершенство такой социалистической системы было проверено во время краха рынка недвижимости в начале 1990-х годов, когда избыточное предложение истощило круг законно доступных покупателей, что привело к резкому снижению стоимости объектов недвижимости и массовым дефолтам. — владельцы паев капитала. Больше всего пострадали налогоплательщики, которые заплатили банкам миллиарды долларов за невыплаченную ипотеку через государственные страховые агентства.

Второй тест на слабость системы был проведен в 2008 году в Соединенных Штатах, где цены на жилье, особенно в кондоминиумах, снова обесценились до 50% во многих крупных городских районах. Опять же, именно налогоплательщики должны были оплатить счет за непогашенную ипотечную ссуду.

Похоже, что из таких неудач мало что было извлечено. В недавней статье MarketWatch под названием «Мнение: скоро купить дом, но не делайте этого» от 24 октября 2014 г. цитируется директор FHFA, в котором говорится, что Fannie Mae и Freddie Mac планируют гарантировать некоторые кредиты с минимальной оплатой. как 3%.

Учитывая, что большинство экономистов согласны с тем, что в настоящее время мы живем в условиях экономического пузыря с завышенной ценой на недвижимость, мы должны спросить себя, можем ли мы позволить себе сидеть и ждать еще одного краха рынка, который приведет к еще одной крупной девальвации жилья. Еще одна подобная авария может затронуть не только налогоплательщиков, но и количество арендодателей, которые потеряют свои дома. Жилые комплексы с большим количеством пустующих квартир, скорее всего, будут ликвидированы в результате процедуры банкротства, превратившись со временем в обычные жилые дома. Ущерб, нанесенный экономике, да и обществу в целом, может быть очень трагичным.

Чтобы защитить сектор жилой недвижимости и минимизировать риск ответственности налогоплательщиков в случае потенциального массового дефолта, кондоминиумы должны быть исключены из ипотечных кредитов с высоким страхованием. Покупатели жилья снова должны быть обязаны вносить предоплату не менее 35% собственными деньгами, если они хотят купить квартиру. Поскольку они больше не имеют права на гарантированное государством ипотечное страхование, а цены на жилье остаются завышенными, банки могут настаивать на еще более высоких первоначальных взносах. Как бы страшно это ни звучало, на самом деле это вернет нас к политике свободного рынка, на которой было основано наше общество. Хорошо управляемые жилые комплексы, состоящие из домовладельцев, которые могут позволить себе вести отдельный образ жизни, будут в гораздо лучшем финансовом состоянии, поскольку их отдельные владельцы вложат свой (значительный) капитал в собственность, что позволит им лучше справиться с будущим. повышенные затраты на обслуживание. Их индивидуальная и коллективная финансовая мощь сохранит и даже укрепит их индивидуальности и комплексы в грядущие времена.

Дисквалификация квартир для ипотечных кредитов с высоким индексом не ослабляет индустрию недвижимости. Фактически, это поощрило бы застройщиков строить более дешевое жилье для представителей общественности, которые не могут позволить себе покупать недвижимость, и облегчило бы налогоплательщиков, которые выплачивали бы ипотечные ссуды с высокой процентной ставкой на неоплаченные кондоминиумы.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

3 × 1 =

Top.Mail.Ru