Мировая экономика и рынок недвижимости Кипра

Мы имеем дело с уникальной и беспрецедентной экономической ситуацией, которая до сих пор затрагивала большинство стран, и на данный момент у нас нет сигналов относительно того, улучшится или ухудшится ситуация. Живя в глобальной экономике, ни одна страна не освободится от нее, хотя это будет зависеть от степени ее негативного воздействия на отдельные страны.

Обычно Кипру до сих пор везло преодолевать экономический и иной кризис, основанный на несчастьях других. Так что после вторжения 1974 года был приток ливанцев в результате их гражданской войны, с миллионными инвестициями на Кипр, нефтяной бум, случившийся в 1980-х годах, снова помог Кипру с притоком миллионов долларов бензина, в том числе создание арабами спроса на бензин, недвижимость, гражданская война в Югославии имела аналогичный эффект, а российская революция эпохи Ельцина способствовала хорошему будущему острова.

Сейчас, боюсь, ситуация совсем другая и более сложная. Кипр еще не ощутил в полной мере последствий ситуации, никто не потерял работу, и единственным заметным эффектом на данный момент является падение стоимости акций. Однако эта глобальная неопределенность привела к резкому снижению спроса, особенно из-за рубежа. Спрос на недвижимость на Кипре составляет около 80% местных и 20% иностранных. Таким образом, принимая во внимание большую долю иностранного рынка, местный рынок подвергается положительному или отрицательному влиянию в зависимости от экономики стран, граждане которых покупают на Кипре. Около 70% всего зарубежного спроса приходится на Великобританию, 10% — на Россию, остальное — на другие страны Европы. Очевидно, что из-за зависимости рынка от Великобритании и преобладающего состояния британской экономики спрос со стороны этого рыночного источника значительно сократился. Поэтому отметим, что в тех местах, которыми интересуются британцы (преимущественно Пафос и Фамагуста, и в меньшей степени Ларнака и Лимассол) наблюдается значительный спад интереса. В Пафосе снижение спроса и продажных цен составляет около 25% для квартир и 20% для вилл, а для района Фамагусты снижение составляет 25% для квартир и 10% для вилл. Для региона Ларнака скидка составляет 10%, для всех квартир кроме Ороклини -25%. На данный момент в Лимассоле не наблюдается заметного сокращения, в основном потому, что российский рынок здесь достаточно активен (около 80% российского спроса приходится на этот город, а остальные 20% в целом), а также потому, что в Лимассоле большие инвестиции в инфраструктуру и развитие. . Новая приморская спортивная площадка, работы по променаду, рекультивация земель, реконструкция старого рыбного порта, новая пристань и расположение нового технического университета — все это факторы, которые помогли рынку Лимассола. Это, конечно, вопрос времени. Если текущая ситуация сохранится еще 6-9 месяцев, я ожидаю прямого снижения цен в Пафосе/Паралимни примерно на 30% и в районе Ларнаки на 18%, а в Лимассоле также произойдет падение примерно на 10%. некоторые районы. Ожидается, что рынок в Никосии, основанный на кипрском спросе, не пострадает более чем на 12%-15% (снижение цен).

Рынок недвижимости Кипра более чувствителен к рутинным проектам, которые не имеют конкурентных преимуществ перед другими рыночными альтернативами и для которых имеется достаточное предложение. Таким образом, больше других пострадает обычное жилье в отдельных блоках или в проектах с общим бассейном в непривлекательных местах. Пляжная недвижимость, с другой стороны, будет удерживать свой рынок, поскольку доступное предложение быстро сокращается, и у нас заканчиваются пляжи! Цены на пляже снизились с 8500 евро/кв.м. до 15 000 евро/кв.м. в год (имеются в виду качественные пляжные виллы в районе Лимассола). Ожидается, что недвижимость на берегу моря в Ларнаке и Протарасе сохранит свои текущие цены на уровне около 6000-8000 евро за кв.м. (пляжные виллы).

Больше беспокоит количество перепродаж (недвижимость покупается, а покупатели продают ее по сниженным ценам из-за ситуации в стране), которая стремительно растет. Большая часть перепродажи приходится на рынок Великобритании, и нет ничего необычного в том, чтобы предлагать недвижимость со скидкой в ​​20-30% от докризисной стоимости. Существенному снижению способствует укрепление евро по отношению к фунту стерлингов, поэтому фактическое снижение не может превышать 10-15%. Опять же, ссылаясь на британский спрос, в основном британские ковбои — нелегальные агенты по недвижимости, которые берут 15% комиссионных и организуют инспекционные визиты и т. Д., Передали этот высокий уровень комиссионных своим покупателям (через застройщика). В результате многие люди приобрели недвижимость по завышенным ценам более чем на 10% и без права выбора. Возможно, у нас будет время поделиться информацией о том, как была спланирована и организована эта афера, и как некоторые из этих международных мошеннических агентств недвижимости внезапно покинули остров с экономическим спадом, а другие пошли на добровольную ликвидацию (да, конечно, нет (можно .. в погоне за ними.) Таким образом, их клиенты теперь остались в пустыне в период невостребованности, им некуда обратиться, и у них очень мало советов.Большинство их сотрудников ушли, а их боссов нигде нет, несущие в виду, что по нынешнему британцы не несут ответственности перед своими клиентами.

Основным критерием ухудшения или отсутствия такой ситуации является сила и поддержка местных банков, которые финансируют застройщиков и покупателей. Местные банки, кажется, находятся на прочной основе, кредиты покрываются за счет взносов покупателей на 20-25% (в отличие от 100%-110% кредитов в США и некоторых европейских странах). В то же время местные жители, которые очень привязаны к своей земле/собственности, скорее всего, предложат свою недвижимость по значительно сниженным ценам. Киприоты очень редко продают под давлением (они либо убирают свою недвижимость с рынка, либо вы даже можете увидеть, как некоторые из них поднимают цены), в то время как местные банки не будут / не могут принимать быстрые меры по обращению взыскания на ипотеку. Так если в США ипотечную недвижимость можно продать за 3-5 месяцев, в Великобритании 5-6 месяцев, в Греции 9 месяцев, то на Кипре система такова, что скорее всего это займет 6-9 лет, а если касается основного места жительства, будет продлен до 12-15 лет (см. пример Пьериса, что это заняло 40 лет). К счастью для Кипра, эта неэффективная система в таких случаях приводит к техническим ограничениям предложения, что поможет минимизировать снижение цен на недвижимость.

Экономика Кипра в основном зависит от индустрии туризма с объемом иностранной валюты в 2 миллиарда евро. валюта, строительство от 1,3 млрд евро. зарубежные и офшорные продажи Cos с зарубежным доходом около 600 миллионов евро. Так что если такая ситуация сохранится и помимо недвижимости произойдет резкое снижение числа туристов и покупательной способности туристов, это окажет существенное влияние на экономику. Если сокращение внешнего спроса достигнет 50%, это приведет к потере 10% всего рынка, а при прогнозе падения местного спроса на 20% может вызвать падение цен на недвижимость примерно на 20% — 30%. Обычно это относится к жилым районам (обычные проекты) и жилым районам. Стоит отметить, что рынок офисной и торговой недвижимости достаточно активен, особенно в Никосии и Лимассоле спрос улучшается. Опять же, это вопрос времени и того, как поведет себя финансовый год 2009. Прогнозы являются прогнозами, и поэтому их необходимо анализировать, поскольку ситуация очень похожа на грипп и меняется день ото дня. Внимательное наблюдение должно быть направлено на российский рынок, который достаточно активен на Кипре и пока не показывает признаков спада. Наоборот, состояние европейских банков в надежде на то, что российские депозиты на Кипре будут увеличиваться. С другой стороны, цены на нефть падают, российский фондовый рынок падает, и эти сигналы нужно отслеживать.

В заключение я хотел бы сказать, что мы не ожидаем, что цены на местную недвижимость в Великобритании снизятся на 25% (коммерческие) и на 15%-20% на жилые здания, но мы, безусловно, пострадаем от негативных последствий. Снова в плюсе, местные банки, как известно, не агрессивны, поэтому давление на клиентов не обязательно заставит их спешить и продавать.

Логичный вопрос: покупать сейчас или подождать следующего года, когда цены продолжат снижаться? Сложный вопрос, потому что, с одной стороны, если вы найдете что-то, что вам нравится прямо сейчас, но пропустите это, потому что вы ожидаете, что цены упадут еще больше в следующем году, недвижимости может не быть там, пока вы не решите. С другой стороны, если вы не особенный, возможно, ожидание еще 6 месяцев может быть хорошим ходом. По моему мнению, исходя из экономических ожиданий международных аналитиков, цены достигнут минимума в середине 2009 года перед туристическим сезоном и с тех пор будут повышаться.

Мы все хорошо осведомлены о беспокойстве людей по поводу своих банковских вкладов. Если вы действительно переживаете, что ваши вклады пропадут, и в качестве альтернативы покупке сейфа и хранению денег дома, купите недвижимость, потому что, по крайней мере, она никуда не денется и когда-нибудь цены вернутся. Цены на недвижимость могут упасть, но, как вы знаете, рынок недвижимости — это цикл, так что, по крайней мере, вы надеетесь уменьшить потери в будущем.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.

девятнадцать − 3 =

Top.Mail.Ru